潘石屹在清华大学演讲实录

徐老师 · 发表于 2005-12-2 11:32:59

潘石屹：谢谢大家。现在房地产是一个特别敏感的话题，尤其是媒体往往都把房地产发展商丑化，电 视、电影的反面人物绝大多数都是房地产发展商，所以我与其跟他们说我是房地产发展商，还不如说中性一 点的就是盖房子的。所以我把我最近几年时候从事的房地产开发，城市建设这里有一些比较深的体会跟大家 谈谈。我想把更多的时间留出来让我们有一个互动，提的问题越尖锐越好，没有任何的禁忌，什么问题我们 都可以讨论。
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> 现在房地产发展特别快。我记得在 2003 年上半年 " 非典 " 时期，我想中国的经济、中国的房地产 一定都要下滑。这是我在 " 非典 " 时期的判断，因为北京的车出不了外面，外面的车也进不来，有时候 我们工地上的钢筋、水泥也进不来，所以我想这种状况可能对中国的经济造成很大的影响。但事实证明这可 能我在近五年里的一个最大的判断错误，就是对形势判断完全错了。 " 非典 " 过去以后，全中国的房地 产都爆发性地增长，增长的速度非常快，到 2003 年末，北京房地产成交的统计量比 2002 年增长 50% ，接近 1000 亿人民币，达到 998 亿人民币，到 2004 年的时候，达到 1500 亿人民币，北京这个市场 ，成交量急剧地增加，房价也在迅速上升。这种情况下就有好多人非常担心，政府官员，经济学家就怕中国 房地产这样快的增长速度，会不会伤害到中国的金融，会不会伤害到中国的经济，有各种各样的担心，老拿 出一些统计数字跟国外比较，觉得这个有点过热。而我算是比较乐观的，为什么呢？因为房地产行业不能够 跟我们社会大背景脱离开来看，应该跟整个中国社会大背景结合起来看。而我觉得未来中国有两件事情是非 常重要的。
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> 第一是 " 进城 " 。中国的农村有大量的过剩劳动力要到城里去，城里要给他们提供就业的机会，要 有房子，用官方的说法就是 " 城市化进程 " 。可能你在城市里感觉不到，我喜欢到农村走一走，发现所 有生活在农村的父母亲，他们心里都盼望自己的儿女能到城里去，过上跟电视里面一样的生活，他们觉得他 们这一代人受了苦，只有让自己的儿女们进了城，才能够过上好日子，这个实际上是一个非常强烈的愿望。 我想这也可能是一个城市化进程中最重要的一个源动力，如果没有这个源动力，都跟法国人一样，吃饱了就 到沙滩睡觉去了，可能也就不会有中国城市化的进程。
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> 第二个是国际化。在今天的社会中，任何一个城市，任何一个民族，如果闭关自守，就一定没有出路 ，要把各方面的优势发挥出来，只能加入到国际化大循环里面去。
 中国最近几年房地产增长速度比较快，在这样快的情况下，我们去跟谁比较？现在有好多经济学家天 天拿数字较真，拿出各种各样数字、图例，跟今天的美国比，跟今天的法国比，跟今天的英国比，跟今天的 德国比，说中国房地产过热了，泡沫来了。我承认，如果拿着今天的数字跟他们比，是过热了，可是我们背 景不一样。像法国，是在拿破仑三世， 18 世纪的时候，开始大规模的建设，实际上当时的巴黎跟今天的 北京一样，到处是工地；纽约是上个世纪初进行大规模建设也到处是工地。可今天巴黎、纽约已经建完了。 像香港是上个世纪末 80 年代、 90 年代开始建设，而中国的城市才刚刚开始建设，刚刚进入建筑时代， 所以拿今天的北京、上海跟今天的纽约、巴黎、香港去相比，就相当于拿一个十七、八岁小孩的发育、饭量 跟一个七、八十岁的老人相比是一样的，这是不可比的。任何一个建筑时代到 20 年、 30 年的时候，建 筑工地规模就要小得多，我想这是一个大的背景。
 我刚刚到美国住了几个星期，我发现美国人远远低估了中国的经济发展，远远低估了中国人的勤劳， 远远低估了中国人的效率，我从美国回来再到温州、再到东莞、再到山西的煤矿看，我发现中国人的成本最 低，而效率是最高的。美国人大大低估了，欧盟也大大低估了。所以中国加入 WTO 时间表马上放开的时候 ，欧盟这些国家，以法国为例，它的失业率就急剧的上升，这两天欧盟的宪法都没有通过，法国总理都辞职 了，什么原因？就是中国的竞争力。中国现在跟欧盟有贸易顺差，跟美国有一个比较大贸易顺差，贸易顺差 就意味着把他们的就业机会转移到中国来了。可是一部分中国人也远远低估了中国人富裕程度，低估了中国 人的勤劳，低估了中国的低成本和中国人的高效率，他们得到好多的结论就是天快要塌下来了。中国人有两 个低估，一个是人们的富裕程度、效率被大大低估了；另外一个是中国最偏僻、最困难的地方的贫困程度也 被大大低估了，这是两个极端，我想这是房地产为什么这么快的增长速度的一个大背景。
 我到建设得比较好的城市去，比如纽约，给我最深的体会是，一个什么样的城市才是一个有活力的、 生机勃勃的城市，不是一个死气沉沉的城市？实际上我在前不久偶然翻了一本书，是 1961 年一个美国人 写的叫《美国伟大城市的生和死》，这本书总结出来四个要点，说按照美国城市发展经验，只要符合这四个 要点这个城市就是一个有活力，生机勃勃的城市，我对着看了一下，觉得挺有意思的，但是我们的城市建设 都是反着做的。
 第一个要点：城市和城市的区域功能要混合，而不是单一的功能。如果是单一的功能，生活在这个城 市的人就没有效率，他每天上下班的时候坐车来回跑，这个城市就会交通拥挤，这个城市就没有效率，加入 国际化大城市也就没有竞争的优势。可是我们在城市规划的时候，一定要强调一个功能分区，比如西边教育 区，东边 CBD ，方庄、望京居住区……这样像方庄、望京就变成一个 " 卧城 " ，早上人们开着车跑出来 ，晚上跑进去，在这个城市里面，所有的基础设施在满负荷的运作，人大量的时间浪费在路上，这个城市就 没有效率。
 第二点：街区要小。可是中国好多城市在过去几年的规划中，一定是大块马路、大的广场、大的绿地， 整个城市的积累都让这些东西给割断了。
 第三点：要有足够的密度。在中国任何地方都要限制高度、密度、容积率，要做花园式的城市，其实要 做花园的时候就可以跑到农村去，那都跟花园一样，之所以要为成一个城市，就是要享受一个城市的繁华。
 前几年我在选择土地的时候，就选择建筑密度最高的点——北京的 CBD 。选完后，各个专家和领导都 说 CBD 的楼太高了，交通太拥挤了。实际上只有在这个城市的中心区，把它的密度提起来，这个城市里面 的商业机会才会多，而且这个密度提起来不一定是增加交通的压力，反而是减少了交通的压力。如果说像铺 大饼一样，在一个城市里整个都铺开的话，交通量就会增加，如果密度比较大，有一些地方我们就可以不开 车了，因为人步行就可以走得到。还有就是它把平行的交通、汽车的交通，变成电梯的垂直交通，这样的话 你看，就不见得是增加了交通压力，而反过来是缓解了交通压力。
 前两天在《财富》论坛上，这些关于城市建设的题目，我老婆张欣去发言，她说一个城市的中心区应该 提高密度，尤其是在中国人多地少、土地资源贫乏的地方，结果这个文章被登出来了，把我老婆的观点批评 一通，而且完全政治化了，说你看这些房地产发展商为了赚更多的钱，还说要把密度提起来。写完后我也没 在意，后来这篇文章被挂到新浪网上，新浪网上就 24 小时骂得铺天盖地的。其实这本来是一个你说你的 道理，他说他的道理，让大家判断的事情，结果被弄成这样。
 第四个要点：不同年代的建筑一定要并存。而中国只要建设一个区域，一定有个词叫 " 三通一平 " 、 " 七通一平 " ，就是把地面上拆得干干净净，拆干净后还要挖上十几米的土。
 这一次我到纽约的一个朋友家，这个朋友住在 SOHO 区，他也是世界上排在前几位的富翁，原以为去 这样一个富翁家，不知道他们家会如何豪华，去了以后才发现他们家住在纽约当时的巧克力厂的七层，而且 他们的电梯还是那种打开铁栅栏，没有按钮，是一个摇柄往上摇，如果到了七层开过了，还得先往上摇，再 往下摇，才能把电梯跟七层对到一起，才能上去。到他们家后，他们家像厂房一样。转了一圈就到了屋顶， 屋顶非常漂亮，我们从上面可以看到被炸的世贸大厦。后来我发现在非常漂亮的屋顶上面有一个奇大无比的 水塔，说是这是过去巧克力厂的水塔，现在他们家都把垃圾放到里面去。我说为什么不拆掉，他说在纽约超 过 30 年的建筑都是文物，一定要保留下来，站在他们家七层看到所有的水塔都是保留下来的。实际上这 就跟一个社会一样，我们现在强调和谐，一个和谐的社会一定要有老人、中年人、青年人，小孩，各种各样 的人都要有；一个城市要能够发展起来，对建筑而言，明朝的建筑要保留，清朝的建筑要保留；国民党建的 也要保留，苏联人帮我们建的也得保留，它是一个记忆的延续，而我们现在整个城市都是大拆大建，别说 30 年， 300 年的也拆了。而且拆掉以后，还说这些太脏太旧了，拆了以后我们搬到另一个地方，这实际 上把真正的文物都破坏了，搬到旁边的都是复制的古董。所以我想一个好的城市应该是这本书上说的这四个 要点，这四点是我做房地产开发这十几年来深有的体会。
 城市建设的过程中一定要遵循两个原则：第一，每个城市要有每个城市的特点，而不要简单的模仿。 模仿别的城市，失去你这个城市的根，失去你的特点，是建不好的。第二，一个城市要建设得好，一定是靠 市场的力量去配置资源，用市场的手段去配置资源，如果靠计划体制的手段，靠行政命令的力量，靠某一种 政治力量，说把这个土地交给什么样的人去做的话，是建设不好城市的，尤其在当今非常非常的困难。
 去年五月份我跟我老婆去圣比得堡参加建筑师扎哈·哈地德的一个颁奖，是建筑界最高的奖。之后再 到莫斯科红场，红场好几个建筑师拿出地图来说红场的附近有个柯布西埃的建筑，柯布西埃作为当代建筑界 的鼻祖，所有的人都想去看。看了地图，发现这个建筑就在红场的旁边，于是我们就走着过去了，沿路问莫 斯科人，问了 10 多个人没有一个人知道，好不容易到了，说前面就是柯布西埃的建筑。我们一共大概有 五六个建筑师，到了柯布西埃建筑门口以后，所有的建筑师都说这不是柯布西埃的建筑，柯布西埃怎么是这 样差的建筑，真是破烂。其中有一个建筑师说柯布西埃在作当代建筑的时候，有五个要素，第一窗户是一排 一排的，第二个是地下一层一定是不住人的，另外它的屋顶是可以上去人的……他看完以后，觉得好象符合 这五要素，然后我们就转着看，结果在马路边上发现有一个大的牌子，这个牌子让泥啊什么的乱七八糟的东 西弄得都看不清了，我们仔细一看发现这就是柯布西埃的标志。大家愣了一分钟之后，都不说这个建筑不好 了，都在敬仰这个建筑。等我们再看，我发现这个房子里面有按摩的，有像我们中国卡拉 OK 的，有卖飞 机票的，有大铁门停车库，完全搞得破破烂烂的。当我看到这个，我就想起意大利、法国对建筑大师的作品 是如何对待的。所以在一个法制的环境才能把这个城市建设好，如果不搞市场经济，像前些年中国的任何一 个城市都是建设不好的。
 我谈就谈这么多，现在开始提问。
 听众 1 （清华经管学院博士后）：你觉得现在中国城市的根在什么地方，中国城市与世界城市有什么样的联系？
 潘石屹：在美国规划界有两派观点，第一派就是我们要把城市建设得漂亮，规划要合理，建筑要好看 ，这就是一个漂亮的城市。另外一个的观点，说这些不重要，最重要是这些城市有一批有创意、有活力的人 ，如果有这批人，城市自然会建好，它资金市场自然会过来。其实从我心里说，我觉得一个城市的根，最重 要的是这个城市的人，这个城市有没有有创意的人是最重要的。
 另外，中国的城市与国外的城市有什么区别，我觉得最重要的是不要简单模仿。像巴黎，拿破仑三世 的时候建完以后，在 100 年的时间里都是全世界城市建设的楷模；纽约上个世纪初建完的，它成为 100 年来所有富裕起来的城市无论是吉隆坡，还是香港学习的对象。中国不能简单的模仿，因为我们赶到了 21 世纪中国这样的经济发展的时代，赶到中国特有的建设时代，今天中国北京、上海的建设也要成为今后 100 年全世界城市建设的楷模，任何的模仿都是没价值的。
 听众（清华经管学院博士后）：目前中国城市的未来在什么地方？目前中国政府对城市的规划和影响在什么地方？
 潘石屹：一个好的城市应该是自然而然成长起来的，一个差的城市总是一个自以为是的人把自己头脑 中想象的模式，想象的一套东西强加在一个城市中，这样的城市不是好的城市。
 听众：我听您的报告，我有一点感觉，第一以前靠计划经济产生这样一个城市建设，房地产市场也好 ，是不好的，我感觉你是指最近七部委出了这些文件是不好的。第二，如果是这样的话，七部委也做了，也 都计划了，房地产商应该怎么做？
 潘石屹：我说的是城市的规划跟房地产市场实际上不太一样，你一定说让我对七部委的文件进行评价的 话，其实最近政策比较多，我还是相信我们既然要搞市场经济，应该让市场上面无形的手发挥作用，而不是 急急忙忙的就让政府有形的手伸出来，任何的市场都是起起伏伏的，像房地产两年时间在全国各地以 50% 速度增长，在这样的急剧变化过程中，一定有一个力量往下拉的，这个力量政府不出手，市场本身也会调节 的。
 从我心里来说，现在整个房地产形势，包括政策是像雾，像雨又像云，确实不明朗。前些天我们跟北京 的几个部门还在一起探讨，因为国务院七部委文件出台了，说购房之后两年内交易的话，要交5% 的营业税 ，地方各个政府尽快制定政策， 6 月 1 号就要实施。这样的话去讨论购房的时间是从什么时候算，比如 "6 月 1 号起 " 我们应该怎么理解，问我们的意见，我就跟他们说，购房之日起，可能有四个时间算，第 一房地产发展商跟客户签了协议；第二个签了协议，合同还没生效，应该是房管局备案，这个合同生效了， 算是购房的时间；第三，交了契税；第四是办了房产证。我的观点是应该到北京市房管局备案之后，就算是 购房的时间，我觉得在会上好多人都同意我这个观点。有人说房产证，有人说契税，我就问他们，如果你认 为房产证和契税，算是购买房子的时间，签合同还生效不生效，如果不生效的话，签合同就没用，你就不应 该收人家的钱，从法律上说，就会发生抵触。
 听众：清华建筑学院学生：建外 SOHO 的空房率比较高，我想问您对您的经营状况怎么看？第二个问题 ，你对请国外建筑大师来中国设计建筑的看法是怎么样？
 潘石屹：建外 SOHO 我们大概有 79 万平方米的建筑，现在交完房的大概三分之一多一些，交完房的， 除了东边其他三面都是工地，现在的入住率应该说是非常高的，而且交付一年时间有一个慢慢上升的过程。 我对经营上的想法是 " 无为而治 " ，我头脑中没有一个固定的模式，卖给大家爱做什么做什么。我们一 个比较成熟的项目是现代城，过去的时间它的出租率一直是 97% 以上，这是一个非常高的出租率，建外 SOHO 现在还达不到，大概 80% 多的出租率。我想慢慢会好的，因为建外 SOHO 的位置是国贸的正对面， 尤其是三环的地铁通了的话，是处在东三环和长安街的交界处，处在一号地铁线和十号地铁线的交界处，算 是北京 CBD 最核心的位置，从位置来说比现代城要好得多，所以我不为这个地方的任何前景担忧，这是对 建外 SOHO 空置率我的看法。
 在跟山本理显事务所的合作过程中真是让我们受益匪浅，因为之前我们跟很多国外、国内的很多优秀建 筑师合作，再跟日本的这个团队合作，我们确实觉得非常感动，因为他们的工作态度是极其认真的。山本理 显手下还有一批人，这一批人过来的时候可能都是大学刚刚毕业的学生，或者是研究生，都是一帮年轻人， 他们过来后从来没有在凌晨一点钟之前睡过觉，天天在那工作，你把他们安排在好的办公室，他们把好的办 公室搞得整整齐齐的，最后我们把他们赶到到工地上，工地上也是整整齐齐的，整个的工作有的时候到了无 可挑剔的地步。工地上天天都是打架的事情，就是设备、设计、材料各种各样的事情，有一次我们一个部门 提出来山本理显事务所跟我们配合不得力，于是山本理显过来以后，我就跟他说什么地方配合不得力，你需 要一个什么东西，他特别客气，拿出一个工作记录，是一张彩色打印机打出来的图，这张图写得清清楚楚， 什么问题我给你发的是 E-mail 还是传真，多长时间你们没有答复，还有别的什么问题，最后说得我们这 边的人哑口无言，后来我就说你能不能把这张图送给我，他说可以。所以我觉得日本的管理方面是非常严格 的，我觉得有好多值得学习的点。 
 听众：潘先生我想问一个关于历史的问题，我知道 50 年前，梁思成先生和陈占祥先生搞了一个关于北 京的方案 " 梁陈方案 " 被当时的政府给驳回了，您认为 " 梁陈方案 " 对现代北京的规划有多大作用？ 再一个问题你刚才说在纽约 30 年的建筑都是文物，在我们这 300 年还不认为是文物，您对于北京现在的 文物保护问题怎么看，有什么好的建议？
 潘石屹：其实梁思成对中国建筑界的影响是非常大的，尤其对清华这个系统的影响更大。当时提出的北 京城市规划，到现在为止，你到任何一个分馆设计都觉得这是一个好的设计，从目前来看，是很好的，第一 把城墙保留；第二是所有政府都搬到西边去，就是不要在中南海，故宫里面办公，我觉得这个方案很好。可 是 50 年前这个年代跟今天的年代不一样，大家不认为城墙这些东西是非常宝贵的东西，所以整个的东西 都破坏了，说的话也晚了。我觉得除了北京的规划之外，梁思成提出来衡量一个好的建筑的两个标准，在今 天来说还是很适用的，第一是中国的，第二个应该是今天的。放在今天 21 世纪，你看一个建筑是不是好 ，是不是有价值，用梁思成的标准来说，还是很符合的。
 听众：潘总您好，我有一个问题想问您，要做一个全球性成功的投资商人，应该学习那些专业，掌握哪 方面的知识，培养什么样的能力在学生阶段要做好哪些准备？
 潘石屹：我不是一个全球性的商人，我就是围绕着北京，在北京国贸桥一千米，所以我也不知道全球的 商人都应该具备什么样的知识，要学什么样的东西。不过我接触过一些全球性的商人，我的一个体会是，不 能够太刻意，如果太刻意的话，你端着一个架子，你一定应该是一个什么样的，就很难成为一个好的商人。 最近一个月时间，我接触到雅虎的老板杨志远，他给了我一个名片头衔是雅虎的 " 酋长 " ，他下面还设 有一个董事长， CEO ， CFO 。据说有一个部落里语言里 " 雅虎 " 就是 " 好 " 的意思，所以他的 " 雅虎 " 名字就是这样来的，并且自封 " 酋长 " 。我觉得这个就特别随意，而且商业上的成功没有一个具 体的模式。我常常想商业的成功就跟天上的飞鸟一样，第一只鸟飞过去了，第二只鸟非要循着他的轨迹飞的 话，肯定会掉下来，所以你就非常自由的去做，不要刻意。在学校里上学，学习非常重要，最关键是学了之 后还要学会忘掉。
 这有一个典故，是一个人问印度的一个哲学家，什么是教育，这位印度哲学家就说：中国有一个哲学家 叫老子，他说，弹琴要 20 年才学会，学会弹琴后还要 20 年要把弹琴的技巧忘掉。所以有好多学生离开 学校以后学生气很重，学完的东西老想使用一下，觉得课本第几页的东西我还没有使，如果你老想使这些东 西，就偏了。当你学习出去以后，能把身上这些学习留给你的痕迹忘掉，就会把这些知识和技能变成你自己 的东西。这也跟驾驶车一样的道理，开车可能一个月就学会了，一个月以后一定要忘掉，最后你踩油门也好 ，踩离合也好，都是下意识的动作，如果是你很刻意的说我要转多少度多少度，肯定会撞人的，而且你开的 话也很辛苦。（

hrzjj · 发表于 2007-4-25 22:55:02

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