房价可以再降吗？
房价现在成了我们中国人的一块心病，成了年轻人拼死累活不得不去爬的高山，房价吼一吼，整个社会都要抖三抖。
现在的房价，是怎样成为花岗岩级别的泡沫？
在未来时间中，它会不会出现众人向往的下跌呢？
这个问题，要从房价的渊源说起。
1
想要想明白这个问题，我们就要搞清楚现在房价的来龙去脉。
谈到现在的房价，有一个东西肯定避不开，那就是发生在1994年的分税制改革。
分税制，允许地方政府自己想办法发展经济，只要把中央规定的税收交齐即可。同时，一部分政府部门的支出需要地方政府自己承担。
在分税制之前，我国大体实施的是中央集权税收制，也就是税收统一上缴中央，地方支出由中央拨钱。
分税制的实施，是形成土地财政的必要条件。由于早期需要负担自己的支出，导致很多地方政府入不敷出。
在实施分税制的时候，很重要的一条，那就是土地税收划归到了地方政府。
而依靠卖地，能得到大量的税收，这就导致各地方政府大力发展土地财政，一缺钱就卖地，为了有更多的钱，不断的抬高地价。
靠疯狂的卖地以及涨价卖地，地方政府获得了大量的收入，发展到后来甚至仅仅依靠土地财政就能收支平衡。
土地，是地方政府的命根子。
你指望从不够吃的粮食中再抠出来一点接济穷人，除非不要GDP。
2
依靠着土地财政，地方政府自己有钱了，可以不用依靠中央了，这会产生一个什么问题呢？
我们把时间划拨到3000年前——周朝。
在周朝的时候，我国实行的是分封制，周天子分封诸侯形成一个个的诸侯国，各个诸侯国又往下分封士大夫，士大夫又往下分。
最后到每一个自耕农，也就是公侯伯子男这一层层分封下去的制度形态。
各个诸侯国可以拥有军队，在国家要打仗的时候参加战争，平时的话大家各自生产。
每年，诸侯国交完中央天子的定的税负，剩下的就都是自己的。
这样几百年下来，各个诸侯国都有大量的盈余，加之自己手上有军队，就导致中央权威被削弱。
我手上有粮有枪，为什么还要听你的，所以后来就演变成了春秋五霸和战国七雄，华夏大地天下大乱人头翻滚。
再回到现在，分税制实行十几年以后，依靠土地财政，地方政府有了大量盈余，这导致中央的权威被大大削弱。
同时，地方政府手握土地财权，给腐败官员的权利寻租提供了很大的空间，也是这一时期，大量白手套上场，彼时的地产行业，都是一副空手套白狼的景象。
与地方政府打好关系，找门路送礼金，那段时间是贪官污吏们的“黄金时代”，盖豪华办公楼，商人们排着队送钱。
美女们排着队等待被“潜规则”，出门进来都有人迎来送往，公家的东西随便用。
土地财政直接的后果就是地价暴涨。
土地是水，货币是面，这两项共同烤成了一个大烧饼。
想要买到廉价的烧饼，就要有廉价的水和廉价的面。
面多加水，水多加面，烧饼越来越大。
慢慢的，开始有了库存，于是新法子就出现了：调控。
每次调控政策出台之前，都是“为了抑制房价过快上涨”，但是每次调控政策之后，房价都会大涨。
每次调控的时候，无不是限购，其实“限购”这个词，就是说给老百姓听的，营造出一种太多人买房的假象。
而真实的情况则是，高位炒房者进入楼市以后，限购政策出来，可以套牢海量资金，使其无法快速变现，从而留住资金，归根结底还是去杠杆。
很多老百姓、炒房客，在这一轮又一轮的忽悠下，大量资金被套牢在楼市。股灾剪了一茬，又被房灾掏光腰包。
调控的目的是：抑制房价过快上涨。留意字眼，仔细审题，人家可没说为了让房价更好地下跌。
这儿插播一句：既然调控，就是因为稀缺。既然稀缺，那就值钱。想买房的（刚需），地域已经帮你选好了--哪儿限购就买哪儿！
3
刚才说了面，下边说水。
要想做成烧饼，必须要有水，也就是要金融货币的支撑。
这个水其实就是银行贷款，国家支持就多放一点，不支持就少放一点，但不会不放。这个银行没了，另外一个银行也有。
单单分析放水与否，放多少额度，参考美联储和通货膨胀以及民间投资增速就行了，并没有太大的技术含量。
而有技术含量的是，有了水以后我放给你，你那什么抵押给我的问题，
在我们金融业，其实有一个不成文的规定。
只是没有告诉你们：房价稳定是金融系统稳定的基石。（重点.jpg）
金融的主要表现形式还是借贷。其他各类花里胡哨的投资品种，毕竟是小众产品。
对于房地产来说，是抵押贷款，那我们就说抵押贷款。不是什么信用贷、质押贷，更不是贴现。
既然是借贷，那肯定要涉及到风险。如果债务人不还钱怎么办？理论上说有几个办法：
1，抵押，
2，夫妻全部签字担保。
3，违约会造成的其他成本。
例如，个人破产上交一切财产，上了法院黑名单，名下不再有任何的资产，社会商誉度下降，个人不能考公务员等。
结合中国的实际来看，我们没有破产制度。老赖上了黑名单也不在乎，已经还不出钱了，也不可能再去做生意了。
个人资产虽然没了，但是房子还可以住，法院也不能把你赶到马路上去。
如果有成年子女，那把隐匿的钱转移到子女的账户上，以后刷他的卡，用他的微信支付，生活不存在任何问题。
银行对于放贷风险，其实心里是很害怕的。
所以银行必须抓住一样非常牢靠的东西，充足抵押。其他都可能是骗人的，只有这个东西实实在在的。
那么我们研究一下抵押物品的种类。理论上，值钱的东西都可以抵押，实际上，银行接受的抵押品种极为有限，我们逐一分析。
1，房产土地抵押，最好。
2，A股股权。
这个和普通人没什么关系，主要是一些上市公司大老板。
普通人手里有A股，直接卖掉就行了，不需要绕一圈拿去抵押。
上市公司老板一方面为了控制这个企业，一方面又要筹集资金，所以他把股权作为一个质押，工商局备案。
3，金银珠宝玉器字画。
银行一般不具备保管能力，鉴定能力，不会搭理你的，除非特别情况。
4，汽车。
一般10年报废，二手车不挣钱，不具备什么抵押价值。可能你借个5万块钱，银行看一看你的实力而已。
5，飞机轮船。一般人也不会有这个东西。
6，知识产权。包括商标专利。
除了茅台五粮液，其他基本和废纸差不多。就算这个商标专利现在很有名气，等企业已经要到了欠债不还，基本破产的时候，你那个商标也毫无意义了。
7，其他。
说了一大堆，我们就发觉，在整个金融系统里，只有房子土地是最好的抵押品。
事实上，我们的绝大多数贷款，就是围绕土地证房产证开展的，这就是金融的基石。
明白了不，为什么银行专情于土地和房贷？
除了中国人勤奋爱储蓄外，房产抵押是最安全、最稳定的抵押标的。
4
综合分析了面和水，
假如房价暴跌一半会出现什么情况？
1，银行。
必须立即收回一半以上的贷款。否则，银行就处于巨大的风险之中了。
因为债务人已经没有兴趣还债了，暴跌一半的房子你拿走，大不了我上黑名单。
但是我几千万几个亿贷款，直接赚了一半，我还在乎黑名单吗？
2，企业。
面对银行逼债，也不可能还债的。
因为企业贷款说明他缺钱，你突然抽回一半的贷款，那直接就停产了。
企业实际上根本也没有能力给你筹集一半的钱，然后立刻归还银行。
3，个人。
房贷也没有兴趣归还了。
假如我500万买的房子，首付150万，贷款了350万，25年利息合计180万，现在房子值280万。
除了道德品质非常非常高的人以外，其他人一般就不会还贷款，大不了你房子拿走。
剩下的钱，以子女的名义再去另外买一套房，直接赚了很多钱了。
也就是说，如果房价出现暴跌，抵押物价值打了五折，整个金融系统就会出现无穷无尽的违约了。这就是所谓系统性金融风险。
一旦走到这一步，各行各业就难以正常的进行生产了，因为大量的企业违约，银行起诉，法院查封，我不敢和你签合同，因为我不知道你明天会不会被法院查封了，那就没有人敢经营了。
4，央行。
这时候就要出手了。他必须大量推出货币，借钱给各行各业，维持正常的经营生产。
市场上一下子多出了很多很多的钱，生产经营的恢复没那么快，但是房价倒是会立即涨上去。 资本会用脚投票，哪儿安全往哪儿走，其次才是收益高低的问题。
这也就是我们常说的，资金千方百计往房地产上走的原因。
千辛万苦，千方百计把房价打下来，除了增加一大堆社会麻烦，造成巨大的金融风险，最后还是要把房价呵呵，有什么意义呢？
5
说到这里，差不多已经完了。那我们回到开头的问题：房价还能再降吗？
在土地财政的蛋糕下，银行又只认土地及其附着物的情况下。你说，可以吗？
你好看，你先说。
你该充电了！
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发表于 2018-6-29 13:33:59
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