2011年房价会涨吗？《房地产业短期调控与长期发展》

徐老师

非常高兴能够到这里来参加企业家论坛。我跟大家带来的题目是“房地产业短期调控与长期发展”，今天正值元旦，首先向各位在座企业家说一声新年快乐，祝大家身体健康，事业成功。短期调控与长期发展，不是我讲，是中央十二五规划建议中讲的，就是把短期调控政策和长期发展结合起来，第一是全面看调控，忧心看物价，客观看楼市，淡然看房价。我知道在座有一部分是房地产的企业家，大家都关注楼市，也有一些人不做房地产大家毕竟买房子也关注房地产的变化。第一个谈谈全面看调控。
　　刚才陈主任讲了调控是一个常态，恰恰是因为房地产业不光需要市场调控，而且需要政府调控。而政府的调控原则是反周期，天热了帮助这个孩子脱衣服，天冷了帮助这个孩子穿上衣服，如果明年天冷了还把孩子拔光，那就不是孩子有病而是家长有病。在房地产不足的时候通过政府各项措施推动房地产发展，我们这几年就看到包括08年打压，09年保发展救楼市，去年到现在正在调整楼市，遏制过快增长。
　　包括供应紧缺和结果，要从多方面来采取措施，同时是他的主题，也是坚决遏制这个态度。不是要政府降低房价，年初就有人问，房价是总理说了算，还是总经理说了算？我们说中央电视台一位著名主持人就用这句话向国务院总理发出调整，这句话在神州大地上传了半年多，年底总理总算做了回答。其实，我们知道房价几乎不是总经理说了算，也不是总理说了算，是市场说了算。而现在是供不应求，刚刚走出低谷进入一个新的发展期，这个时期房子还没有产出，房子要产出需要一年半到两年，他不像种大白菜一样，一个半月就可以收割。所以，总需要有一个产出的过程，所以现在需求出来了。
　　在去年我就提醒，要增加供应量，包括增加土地供应量，和保障房的供应量。可以采取临时性措施抑制需求，去年年初所进行的国务院一方面遏制房价过快上涨，另一方面加快房价供应，从这两个方面进行调控。文件中讲的很清楚，是短期，是暂时的，是临时性措施，是一定时期内。去年调控了8个月，我们看到抑制房价过快上涨得到明显调控，房价增幅明显下降，到11月份已经上调7.7%，比当时调控之前已经大大的下降。
　　另一方面在增加供应量方面也取得很好的成果，去年开发投资和新开工面积都是两位数高位增长。另一方面就是关于廉租房，我们政府有关部门10年没有建廉租房，廉租房也是我们这些人，是中房领导在98年提出的建议。是前一届，而不是现一届主管部门忽略保障性住房。
　　现在国务院认识到位，07年主张建保障方，去年提供580万套保障房，使得去年一年保障房建设力度相当于过去10年，我们知道今年还要增加。没有钱怎么办？通过发国债来增加保障房建设。现在用集体用地来建保障性住房已经成为社会热点，要形成符合国情保障性体系，和商品房体系，这是两个体系。早在98年我们就提出的，现在应该说统一认识是两个体系，而温总理也提出要开1千万套保障方，保障房投入也需要一个产出过程。我相信再过1、2年，保障房的产出将会缓解群众情绪，解决低收入家庭的住房困难。
　　我们去年光记得调整楼市忽略了物价。著名经济学家吴敬链就2010年就提出打压房价，物价会上涨，一夜之间就变成最没有良心的经济学家了。网民就骂，说我们去把这个吴老头的家给拆了，他第二天回答网民，就把我家拆了也不解决问题，果不其然没有过半年，吴敬链魔咒就出现作用，当年物价出现大幅度上涨。
　　包括各种方式，限购令挤出去流向其他领域，包括炒黄金(1379.60,5.90,0.43%)，炒白银，炒邮票，炒翡翠，炒玉石等等。但是，这些资金炒大蒜，炒绿豆这就影响全体居民的生活质量。这很幽默，蒜你恨，豆你玩，年底总结，叫涨时代，就造成了通货膨胀。在加上从国外输入型通胀，造成了燃油涨价，煤价上涨，化肥上涨。其中食品价格上涨，主要还是食品价格，面对这个情况中央政府在中央经济工作会议上两次提到物价，要把我们物价放到更加突出的位置，要使物价总水平基本稳定。
　　最近温总理面对网民的提问明确提出，我们完全有能力控制物价的总水平，我们明显的看到由于物价的上涨，我们面对着新的途径，并不光是一个老课题。可见宏观调控不是只有调控房价一个目标。第三我讲一讲客观看楼市，中国楼市价格在持续的上涨。有时候稳步，有时候快速。原因很多，其中通货膨胀也是一个重要因素。可现在我们知道，美联储的伯南克，又在开着直升机撒钞票，使得我们中国这样的新兴经济国家受到损害。
　　我们中国不仅是自己也在增加印钞，我们要化解前一段的工作困难。我们中国还有另外一个问题，什么问题呢？我们在座不少是搞进出口贸易，我们这些年出口换汇，把产品卖出去钱回来了，钱回来是美元。国家就必须要用央行来发行新钞，用人民币来购买这些钱物带回来的美元，变成外汇储备拿出来买美国国债，这些钱人民币就留在国内，对应的商品已经没有了。
　　我们现在外汇顺差已经超过2.6万亿美元，国家要花这些钱把这些钱收过来，18亿票子，我这个数据还是研究现行汇率，超过18万亿，最后是90万亿。如果90万亿有什么样的危险局面，怎么解决这个问题，原来是从1998年以来的房改，拿出过去不是商品的东西作为住房，作为福利房以后大大发展了商品房。他就像一块海棉一样，把这些资金吸纳进去，光是新房销售，新建的房子就销售了59亿平方米，吸纳社会资金22万亿人民币。
　　比如说2010年就能够吸纳资金5万亿，这么一个大的海棉化解了我们物价上涨的风险。你非要挤这块海棉，挤出去，你非要在上游炸水坝，你下游在组织抗洪这不是有病吗？我们就需要研究古人的思路，天是向西北倾斜，日月星辰往西北移动，所以江湖湖泊就向西南流动，宇宙洪荒就有这么规律，日月星辰都掉到东海里就会造成洪水泛滥，热钱横流。还是应当该买什么东西的资金，还是进入到什么地方，老百姓的选择是什么？买房买车，已经成为老百姓的主要消费选择，这不是我们今天才认识到，是老总理朱镕基在1996年接受我们建议，把住房建设说成是新的经济增长点，和新的消费热点，这反应我们政府管理者对于客观、真理的认识。
　　而我们现一届中央领导人也明确提出稳定发展住房消费和汽车消费，最近中央经济工作会议和十二五规划提出，要扩大内需，提出是消费需求。我们再看看中国老百姓，现在买房买车拉动经济，促进了中国的经济有一个从低谷到高涨期的发展规律，几乎四步走。从98年我们从东南亚金融风暴走出，到这次我们从全球金融海啸走出，第一次是政府先投资，98年投3万亿，这次投了4万亿。这次是楼市率先启动带动经济发展。
　　我们这次也是走到这一步房地产先行启动了，第三方实体经济还没有起来，只有过一段时间实体经济在这些消费的拉动下才能逐渐起来，股市还要晚几年。这已经是上一轮经济证明这个规律。有人不信，明明是需要老百姓通过买房拉动经济了。有人认为先启动第三步最好，于是他们在去年就提出一个建议，国家采纳了，十大产业振兴战略，要提前振兴钢铁、有色、化工、纺织、轻工电子等等。我们钢铁业已经占全世界第一了，我们还要振兴，为什么？因为投资下去才能有就业。
　　我们纺织刚刚拿起大锤，还要振兴，只有投资下去才能就业，这些人提前振兴这些制造业。国内其他消费还没起来呢，过去我就给大家讲个一个笑话，是苏文茂先生的讲的橡皮膏的故事，这个酒鬼喝醉了担心被老婆打，他就拿了一个橡皮膏贴在屁股上，结果给贴在镜子上了，我们个别专家给出的注意就是贴在镜子上。过了8个月，国务院就提出措施要抑制钢铁、水泥，振兴产业过剩。到了去年下半年，更不得了，工信部提出要关闭100万以上钢铁厂，反正也要死一批，不如先死小的，可见最终没有把最终消费提出来，只是发展最终制造业，提前启动制造业，没有房地产，包括其他产业，把它组装成一个产品卖给老百姓，当然这个产品是过剩的。老百姓不可能卖几捆水泥和钢铁来拉动经济。
　　去年就有人今年股市是牛市，2011年又会有专家说是牛市，怎么可能是牛市？我们已经看到一个熊市的结尾。在上一轮经济起动的时候，最后一步才是股市，是2005年在中国经济好的不能在好的时候，人们发现股市是最低股，出现998点最低谷，2010年冲到高低，这是一个规律。现在有人就说，股市启动，我还是幸福人寿保险公司董事长，去年年初我们就说不乐观，结果去年大幅度下跌，去年股市整个下跌了14.6%。
　　那么，今年会不会是牛市呢？2011年我认为也还不到时候。一说股市我有想起侯宝林先生说的一个笑话，说两个人喝酒喝醉了，斗嘴，A就拿出一个手电筒一放，对B说你没喝醉能能我这个柱子爬过去吗，他说回头我一喝醉了就把门一关，是谁爬了呢？中国股民顺着这个虚拟的光柱爬上去，靠流动性和信息就爬上去了。结果只要一关电门就掉下来了，所以央行不敢关电门，看现在利息都不敢多提，只是一个劲在增加银行的准备金，但是不提息也不行。到底是不是要顺着这个光柱爬呢，各位在新的一年，各位很聪明，自然有自己的判断。
　　我认为不能让大家顺着光柱爬，要爬就得爬一个世纪的柱子，最好是一个梯子，这样才能稳稳当当把股市走上去。股市会有大牛市的行情，但是不会再最近，会在未来，未来什么时候我不是算命先生，大家可以自己判断。在新的一年，股市新的增长明显的减退，我们要靠什么呢？应该说房地产今年能吸纳5万亿，目前正是供不应求，需要增加供应量，包括政府保障房，谁来管商品房，企业家来管，这种旺盛需求会拉动中国经济持续快速增长。
　　最后谈一个淡然看房价，心里很人急躁。我们大陆人反而不如台湾人，他们最近每年要选一个字作为年度代表字，他们选择了一个淡。本来有人提出长涨字，不仅物价涨，什么都涨，我们没有用这个涨字，我们学学台湾选一个代表字，可能会选愤字，我们怎么会有这样心态。
　　去年年初专家们预测房价会下降30%，我们已经到了新的一年，房价下降了30%了吗？我们看到到11月份统计，上涨了7.7%，于是又有专家说2011年房价要下降20%，年年预测下跌，年年是说错话。所以，社科院发言人在面对这些专家们一次让人可笑预测出台的时候，他只能这么调侃自己，专家一预告人们就发笑。
　　从22年统计的时候，房价都持续上涨，从87年一平米才400多块钱涨到现在4千，去年超过5千了。我们分析一下在房改之前前10年上涨比较快，房改之后后10年房价涨的反而比较低，也就6千左右，未来房价怎么样。
　　当然对于企业来讲我们主动抑制房价过快上涨，我不认为想方设法把房子卖到最高价是正确，这是错误的。这种要谋求利益最大化就是企业目的，早就把马克思主义创始人给否决了，现在我们已经到了企业要讲究社会责任的阶段。所以，我在这15年一直提倡房屋要高品质低价位，把房子空间更多提供给居民，我们这些房子，包括我们在2000年以后卖的房子，也就是卖到6、7千块钱，7、8千块钱，这些房子都已经值了2.5万，3.5万，4万一平方，所有买房居民都因为房产增值得到好处，企业也是如此，企业不能要挤干最后一点利润，因为房地产升值更多是在老百姓买走之后升值。企业实际上只挣的是一个百分比，老百姓才挣的是一个倍率。
　　这些年我们看到很多老百姓，包括我们向北大清华捐助小区买房子几千块钱一平米，现在已经涨到4万块钱一平米，房价上涨给老百姓带来倍率增值，使我们大家都看到了。现在房地产已经成了居民的主要财产，房屋价格上涨给老百姓带来的好处多。同时，在另一方面必须要大量推出保障房，特别是政府要加大自己的力度，企业要尽可能帮助政府来建这些普通商品房和保障房。这些我们都承担着责任，我们的目标是要顺应各族人民过好更好生活新期待，包括和改善民生，为全面健康小康社会打下有决定意义的基础。
　　面对这样一个蓬勃发展的市场，今后的中国经济会不会不会高速发展了，就会变成L型了，我同意曾培炎同志讲的话，他认为中国经济不会出现增速放缓。最近中央几个会议也都明确提出，要坚定信心，锐意进取，促进经济长期平稳较快发展，为我们企业家在未来发展提供一个非常好的外部环境。我希望大家能够在经济长期平稳较快发展中得到自己企业进一步的发展，我讲完了，谢谢大家。