2010:中国房地产市场走势分析

徐老师

黄瑜：中国房地产市场走势分析
中国搜房控股副总裁、中国指数研究院常务副院长黄瑜。
　　黄瑜：大家好，非常高兴有机会和我们来自金融界，还有媒体界朋友就当前房地产走势做一个分享，主要以数据把当前市场形式做一个描述。
　　首先我们看房地产市场当中最重要的一个市场，就是土地，土地是整个房地产市场生产资料原材料的东西，我们今年整个2010年整个全国土地供应计划是十八点五万公顷，住宅用地供应量，这个量是什么概念？相对于我们09年实际供应量2.4倍，在历史上一些统计05年到08年整个供应量是五万公顷是三倍左右，供应量上创下一个历史新高。
　　比例构成方面，我们可以看到确确实实我们整个的中小套型和大弧形商品房用地占了23%，整个中小套型和保障性住房加在一块占了50%，这里面如果说把商品房单独拿出来，中小套型和大中弧形高档房拿在一块，整个商品房市场占主流。
　　实际上这是一个供应的计划，实际上真正的我们实际供应情况是怎么样？我们作一个测算，预计一到八月份全国的总的完成土地供应计划是40%，按照这个数字计算，今年完成供应计划难度比较大，主要的城市完成比例都还是比较低，除了天津完成率比较高，北京不到三分之一，深圳18%，上海实际上完成的情况不是特别好，但是提前把一年度将要拍的地全部事先公布出来，如果按它公布出来的这些地全部都供应到位基本上可以完成全年的任务。
　　这是目前一到八月份预计完成情况，实际上这个土地供应量相对于整个去年的情况是什么样子，一到七月份整个住宅用地的供应量大概同比增长80%，我们可以看一下，上面那条红线是属于今年整个土地供应量同比增长的情况，可以看到今年年初的时候，市场比较好，增长比较多，从环比情况看七月份以来，我们环比情况出现一定的下降。
　　从成交情况看，整个的供应推出是一方面，实际上真正成交情况稍微逊色一点，实际供应是2.44万公顷，实际上真正成交是1.8亿万公顷土地，这个量同比去年还是增长了将近80%，这个数字我们也把同期供到市场的地和同期那个成交的地做了一个对比分析，成交的地我们可以看到，只有二月份是最高的，推一块成交一块，新政之后比例比较高，都是在0.6%，七月份比例有所上升，推一块地，有0.8块地成交。
　　从地价情况看，上面粉色是我们整个楼面地价，我们统计105个城市楼面地价曲线，现在这个土地价格是稳中有降，从环比情况来看，我们也做了一个分析，整个今年上半年整体的105个城市，成交楼面地价，我们按照成交总额按照成交的面积计算的，整个的七月份我们算一个数，相对于上半年又下降了17%，如果是环比六月份是下降16%，相对于去年同期同比比较是下降5%，这是一个地价的情况。
　　我们再看一下重点城市的地价，今年以来的一个变化情况，我们把一月二月一直到七月做一个罗列，我们看一下北京，北京七月份的价格相当于今年年初一月份或者是高位的时候成交地价下降幅度是比较大，这里面源于推出地的位置有关系，但是主要城市地价来看都还是一定程度有所下降。
　　我们再把一线城市和二线城市分析看一下，确实我们在07年到现在，我们一线城市特别是09年下半年之后，我们可以看到整个的地价是涨的非常厉害，你可以看一下，在09年之前，一线城市和二线城市地价的均值空间是比较小，09年一线城市和二线城市差值空间增加很多倍，一线城市和二线城市空间差了总体的均值，把三线算进来，总得和四个一线城市比较大概差了六倍左右。
　　我们也算了一下，现在最高值的时候，07年时候曾经有一个高值区间，09年的高值空间，一线城市是基本上甚至在09年这一年时候已经突破07年的地价的高值，但是二线城市，大家经过上一轮调整之后，其实土地价格还是相对来说，变动的不是那么大。各个城市的溢价，特别是新政之后，可以看到重点城市的城市溢价水平普遍在走低，其实我们算了一下高价地王的情况，今年一到七月份，整个大部分的地王无论是总价地王还是单价地王，基本上出现在新政以前。
　　在近期我们也可以看到确实由于市场的变化之后，又出现的一些流拍和流标的现象，在08年的时候曾经一度比较严重，在今年一到八月，各地城市的流拍和流标的现象做了一个分析，大部分是在新政之后，北京有一些特殊的原因，有一些加速等等的限制，北京有一些特殊情况，所以比例是17%，也比较高，合肥、东莞、南宁、广州、昆明出现流标现象超过10%。
　　我们看整体全国商品房目前的销售需求方面一些层面指标，我们可以看一下，整个的曲线可以看到，确确实实近期新政之后我们整个销售面积变化曲线还是比较明显的，都是在增长率都是在朝向下趋势，我们看一下增长率情况，到底是在跟过去年份比是一种什么程度，我们算了一下2000年到06年之间是一个正常市场，平均销售面积增长大概平均数是在19%，07年26%，08年下降20%，09年同比增长13%，现在今年一到七月同比增长7%。
　　从销售额上看，00年到06年之间平均数是27%，住宅是07年和09年增长比较高，特别是09年整个销售额，全国住宅商品房是80%，今年销售额增长只有11.7%，我们可以看一下，投资的一个增长情况，从这条曲线可以看到，目前今年整个无论房地产开发投资，还是住宅的开发投资，增长率在历史上也是一个高位水平，看一下这个曲线非常清楚了，超过30%，过去年份里面一般通常都是20%的正常水平。
　　从新开工面积来看，包括施工面积增长率都是比较高位的增长水平。我们新开工面积一到七月份的增长率是67.7%，今年新开工增长也是比较快，比较大的，也是处于一个历史的高位水平，这是整个的全国的总体市场的情况，从土地，从投资，从整个的销售，还有它的新开工情况给大家做一个介绍。
　　看一下重点城市最新一些变化情况。我们把七月份以来成交面积变化呈现出来，我们横坐标以上的城市是属于在七月份成交有所回升的这些城市，应该是说我们比例是正数，横线以下是属于环比呈一个下降，上面这个是环比是上升的，属于增长的，应该说七月份以来，我们整个的主要城市的成交量还是有所回升的，但是同比仍然降幅是比较明显的，同比是在下降的，因为去年七月份市场的成交量是非常好的，我们再把这些按照每个周成交情况我们做了一个分析，包括跟过去年份做了一个比较，尽管七月份以来，特别是七月下半月以来，以及八月的四周我们成交量都是在上升，但是我们比较一下具体数字看到，它在跟过去年份比较的话，还是一个历史的低位水平，成交量还是一个底部若有回升水平。
　　看北京08年整体成交的线，09年成交的线，2010年成交的线分析一下，新政之后变化一下子到了一个比较低的曲线的状态。从这个可以看到，八月以来，北京也是一样，整个的成交量是有所回升，但是相对09年来说还是下降非常显著，我们也对每个月的平均的水平做一个分析，整个像七月份是整月，平均的水平是同比下降48%，成交量下降比较显著，我们深圳相对于我们把新政以前和新政以后做了一个分析，七八月相比下降了12%，相比去年同期也是下降了16%。武汉就是二线城市，相对一线城市整体受新政影响相对小一点。武汉是受影响最小的一点的城市。
　　从二手房整体成交量，绝大部分的城市同比也是在下降，七月份虽然有所上升，但是相对于去年同比情况也是下降幅度是非常大的。还有一个是二手房的成交的情况，二手房目前感觉二手房市场比新房市场，一般通常情况是二手房市场影响，今年北京上海的一些成交量会若小于新房，07年到2010年整个二手房和新房所占比值的关系做一个罗列，深圳每年都在持续增长，现在二手房相对于新房市场成交情况，在市场中所占比重是4：1关系，北京现在也是超过2倍，上海也是两倍，那么其他的一些城市，很多是都是二手房市场整体占市场量都是超过新房的，二手房对整个房地产市场影响越来越大。
　　我们从供应情况看，我们刚才说是成交情况，成交情况下降非常明显，北京同比下降40%，深圳也是一样的，武汉下降小一点，我们推盘情况是不是也是减少很多，主要这些城市，应该说从累计量上来看，一到七月份累计量来看，重庆、成都、北京批准上市量与去年同期基本持平，上海等4个城市下降。很多地方企业由于政府直接的参与，大家在批准上市这一块去报的时候比较小心，政府批的时候环节上受到一些限制，好的基本跟去年持平，还有一些相对于去年同期上市量有所下降。同期市场中的成交的情况和推出情况做一个对比分析，这张图表可以看到我们销供比，可以看到主要的这些城市都低于09年情况，可以看到我们09年绿色的线都是在1以上，同期推出一平米房子，卖了1.2平米，或者卖了2平米这样一种情况。但是我们2010年，我们的一到七月份，我们可以看一下，有些城市是属于在1以上，有的是属于1以下，目前市场是有一些影响，但是个别城市还是好于08年的一个状况。我们由于供求关系，销售和上市比例关系发生变化，使得这些主要几个城市，它的新房的可售面积也是在上升，你推出一平米，你卖0.8平米，你累计可售面积也是上升，整体都是高于09年水平。
　　从出清的周期，我们现在市场存量房子能够卖多少，我们可以看到07年的时候出清周期都是在减少，08年的时候都是在上升，09年的时候出清周期也是逐月减少，2010年那个曲线是在上升的。这个是属于我们主要城市的一些成交，以及供应供求之前的关系，我们再看主要城市的这个价格，我们做了一百个城市再售楼盘价格，我们这次做的价格指数就是用一百个城市再售楼盘的均价，用价格直接反映它的指数。在这个一百个城市，我们是八月份刚发七月份的指数，九月一号准备发八月份的指数，从七月份指数看，整个一百个城市环比下跌1.32%。在这一个月里面，其实我们价格已经发生了微妙的转折性一些变化。
　　我在住宅价格里面，从分布区间我们有十六个城市住宅均价超过一万块钱，八个城市是在八千到一万块钱之间，二十二个城市是六千到八千之一。我们这十个主要城市环比的价格也是在下跌。我们把涨幅前十位的城市和跌幅前十位的城市做了一个分析，涨幅前十位城市像哈尔滨、日照、鄂尔多斯(14.55,0.62,4.45%)这样的城市，二三线城市比较多一些，跌幅前十位城市，珠三角和长三角的城市，因为他们每次市场一热时候拉升比较多，这些城市是跌的快一些。
　　我们同时把前十个我们主要的十个城市做了一个分析，这十个城市里面上海的价格是最高的，在售楼盘均价是23000多，北京也是都超过两万了。我们十个城市的同比的总体上涨的水平，刚才说环比六七月份下降了1.04%，我们七月同比上涨相当于54.25%，这个数字说明从去年下半年到今年的新政这一段时间房价上涨比较快的，其中北京是同比上涨78%，杭州、南京、上海超过50%，重庆、深圳、天津在40%到50%，成都、广州、武汉在20%到40%之间，同比确实都是上涨的比较厉害。
　　从我们指数走向，我们五六月份价格已经出现一定的滞涨7月多个城市小幅下跌。二手房走势上目前也是这样一个情况。
　　我们在从企业具体行为上看价格，可以看到确实新政之后，特别是五月以后我们主要企业都主动的进行一些价格调整，我们比较一下主要几个企业目前五月销售均价相当于新政之前的平均水平，七月比如说万科推出二十个楼盘，二十个楼盘整体销售均价情况，每个月进行对比销售，我们发现万科楼盘下降都是超过10%，自己都在做一个调整，可能是一个销售策略的调整，也可能是产品类型调整，也有可能是现在不卖北京房子，卖武汉的房子，确实我们主要的企业不约而同的价格策略上还是采取一些措施。
　　我们从销售业绩完成情况，看看这些企业的业绩完成情况。主要这些企业除了世茂和富力外，远客等代表企业上半年销售额同比增长。其中万科是整个的六月、七月连续两个月单月销售额超过八十亿，在万科自己历史上，单月销售水平也是比较高的销售月份，它这里面主要采取一个措施，我们整个算了一下一个是价格措施，另外一方面把整体的产品结构进行一个调整，现在加大中小套型，面向市场，直接的面向刚性需求这一块市场。还有一个投资的方向和销售产品的区域也是二三线城市占据了很大的一个份额，我们算了一下，它在主要的十几个重点城市，它的市场占有率是占了6.8%，在逐步的提升，这可以看到，每一次的市场调整时候，为什么主要企业市场行为，比如说降价对周围带动是比较大的，因为在市场中份额是越来越大。
　　资金的情况，开发商刚才说销售额，其实目前都是资金回笼，相当于去年同期还是好一些，从销售额上来说没有那么资金困难，但是下来日子不是很好过，主要原因是什么？主要是公开市场的融资，难度是越来越大，一个是资本市场，比如说现在增发很多企业都取消，包括上市现在很难，最主要还有银行贷款这一块，今年收的比较紧的，我记得我们去年是在三月份发布百强以后，我们四五月份很多企业都拉到甚至到一千亿，所以银行渠道对融资影响也是非常大。
　　资金比例构成方面进行分析，国内贷款比例确实是在下降的，更多自筹和销售回款压力也是越来越大，下来一些资金的压力也会越来越明显，这是整个的我们说的重点城市的一个情况，以及我们主要企业目前的运行的状况，对于未来这个下来市场我们一个判断，再谈几点看法。
　　第一个我们觉得现在目前来说，处于一个量跌，即使七月下半月到八月有所回升也是一个低位水平回升，下来的这个市场会是一个调价，包括一些主要的企业行为上，都会采取一些调价促量的策略。
　　为什么我们讲调价促量？我们首先看调价，一个是土地价格指标，还有一个是二手房价格指标，可以看到主要城市的溢价，包括我们一百个城市的均价，以及目前土地市场越来越大的供应量以及目前出现局部的一些流拍流标的现象看，新政指标土地出现了一个下降。
　　另外二手房价格出现一些松动，因为小业主可能是相当于我们这些大的企业来说，它的行为更不由自主，一看到旁边跌了，我急着卖房子，所以二手房价格已经出现这种松动，所以两个现行指标可以看到，已经有一些明显下降的趋势，对我们新房市场价格也会出现一些调整。
　　第二个，我们看政策层面，房地产确实是一个政策词，大家不要抱什么侥幸心理，落实的时候各地政府有一些差异，这种差异使得在某种层面上，对于消费者层面，大家其实还是有一些观望，这种观望情绪还是不会很快就环节的，不会说我因为地方政府不怎么管了，我一下就缓过来了。
　　最主要是什么？刚才我讲的我们主要市场主体一些企业行为，特别是一些龙头企业的举动对市场价格是比较大的，我们新开的楼盘比原来预期都要低。另外确实我们整个的供求关系上来说，去年下半年我们新开工和投资都是属于历史高位水平，去年上半年市场回暖以后，去年第三季度和今年一季度大量的开工，这个供应量是比较大，所以整个的市场的部分城市的供求关系也是发生一定程度的逆转。
　　还有一个整个钱，这一轮房价上涨跟我们市场的钱投放的量有关系，政府在采取各种手段拦截这些钱不要到房地产里面来，其实这个也是制约房价至少从上涨趋势上，没有货币动力现在是大大的减弱了，这几种情况我们认为下来价格是出现一定调整，调的主要的动向，特别从企业来讲还是为了促交易量。
　　我们说量价之间关系的时候也做了一些系统的分析，任何一次价格调控，政策出来对市场影响首先从量上进行反映，一个季度到两个季度之间发生一些变化，这次政策比较严厉，使我们成交量非常快的下来了，这个从价格的调整上来说，通常过去研究来看，相当于量变化要滞后，大概又要滞后一个季度到半年左右，这一轮确实比以往要快，我们08年时候做过一个分析，基本上滞后半年左右，但是这一轮速度是要快，因为采取一些限制需求这些措施，所以使得变化还是比较快的。
　　我们在整个市场当中，我们对基于市场分析，我们也建立一个模型，对整体市场进行一次预测分析，通过我们动态模型监测，我们可以看到确实今年我们认为整体商品房销售面积下降，可能相当于09年同比下降20%左右，从价格角度，我们认为相对于去年整体增长水平比较低，下降也不会那么大大概就是2%到4%之间。这是根据统计局数量总量上进行分析的。对于一个季度到今年年底的这个市场的一个判断，价格会调整，交易量会逐步的通过调价交易量逐步的上来。
　　我对中长期房地产市场认为还是有非常广阔的发展空间，这个有几个数字大家可以看一下，其实我们可以看到，这个图表里面我们把从1998年到09年，整个的十年间，住宅的均价的增长，GDP增长，人均可支配收入增长，居民储蓄存款，还有M2的增长做了一个分析，大家看一下。其实分段上我们可以看到98年到04年间我们住宅均价增长幅度是远远低于我们其他四项的，我们后来的十年间，04年到09年间，其实住宅均价全国水平增长比不上其他四项，但是已经开始接近，原来是百分之三十几和量杯的数字。我们把09年做了一个分析，发现这一年住宅均价增长是超过GDP，超过了人均可支配收储，超过了储蓄，还是低于M2。
　　我们把主要城市做一个分析，比如说上海在过去十年间，98年到09年间，它整个的住宅均价的增长是高于GDP人均可支配收入，但是低于存款，然后北京、深圳，住宅均价增长是高于GDP和人均可支配收入，但是低于GDP和存款的增长，二线城市他们住宅均价增长是高于可支配收入，但是低于GDP以及存款的增长。我们同时把一二三线城市也进行一个在过去五年间变化的情况进行一个分析，可以看到，确实我们一线城市在过去五年间，它的住宅均价增长是高于GDP、人均可支配收入，但是很多高于储蓄，除了深圳。确实过去五年我们一线城市价格出现一个上涨过快现象，我们二线城市住宅均价增长和天津、武汉、重庆、南京和贵阳住宅均价增长是与可支配收入人均GDP是接近的，但是低于GDP总值增长以及储蓄增长。从这个也可以看到，确实我们二三线城市，现在大家为什么很多开发商加大了投入，也是与目前总体状况也关系。
　　一个是总量的指标，其实尽管房价在涨，但是这个是由我们整个经济基本面支撑，由人均可支配收入支撑的，也有我们居民储蓄的情况支撑的，从全体总体市场上来说，每个城市的状况是有一些不同的，正因为总体的状况我们是要看什么？一个是说房价是不是在有些城市是涨的确实够多，有些城市无论是从投资角度，或者是企业投资，个人投资在有些城市仍然是有一些发展空间的。
　　同时我们可以看到从长期趋势看，人口的结构，以及城市化进程，因为我们整个房地产市场未来，高成长性也是提供很好的巴掌，这个是我们把人口的增长的走势做了一个相关预测，城市化进程我们做了一个相关预测，在未来的五年甚至乃至十年左右，房地产还是仍然有很好的发展前景。这是我今天主要的演讲。
　　提问：刚才你提到有用的一些数据根据国家统计局的数据，而我们知道在统计局所公布的某一场发布会上提到房价时候，曾经引起在座所有人士的哄堂大笑，你怎么看待这个问题？
　　未来房地产整个市场的趋势你很乐观，因为其中有一个理由，就是这个GDP一直会增长，是不是我们房价就会永远上涨，日本今年上半年是90的26%，这几年GDP也是一直在增长，但是房价只是增长三分之一？
　　黄瑜：可能房地产和中国的经济发展是有一定关系的，我们做过一些相关研究，只要中国经济不出现什么大问题，中国房地产是出不了什么太大问题，我们刚才为什么说从经济面基本指标GDP增长，是为房地产的发展奠定一个基础。房地产和中国经济之间的关系，当然日本可能有日本的特征，跟原来他们讲的日本的哪年跟中国哪一年有一个“崩盘论”，网上说了这个东西，我们当时看了一下那个东西，中国和日本当时所处的发展阶段完全不一样的。
　　现在目前中国为什么我们认为房地产有几个方面发展前景是乐观的？主要一个是中国的经济，仍然是一个蓬勃向上，第二还有一个很重要情况，中国目前所处的发展阶段，城市化进程，这块对房地产提供很大的动力。
　　你刚才提到统计局的问题，其实我们做数据研究时候，我们是几个方面，一个方面我们从宏观市场，更多是依据统计局一些数据，另外一块就是一些围观的数据，全部是我们自己在一百个城市的分支机构，我们自己的人员收集的在售楼盘的信息做出一些分析，根据实际成交和上市做分析，在做全国市场，我们是一百个重点城市，全国实际上不止是一百个城市，做总体市场分析的时候，现在还没有别的方式，只能依赖统计局的数据，因为还是有它的很好的历史性，从整个历史上作为分析时候还是从宏观层面还是有它的价值和意义。