2010-2011：地产行业走势实录

徐老师

　　主持人：自4月份调控的政策以来，中国房地产行业市场状况并不完全像最初的经济学家所预期的那样，最新的数据显示我们的房价没有下跌反而已经有上扬的态势。我们想请在场的嘉宾回答一下，在您的眼中的房地产行业在未来是向上还是向下走，我想请莫总先给我们说说。他对这个问题如何看。
　　莫大全：直接回答是往上还是往下走，我一直是比较乐观的，肯定是往上走不可能往下走，不管是从中期还是长期来看，短期一两个月谈产业往上还是往下走意义不大，在过去20年当中我们有差不多两亿多人口，从城市或者是小的乡镇到真正的城市，这两亿人口要有地方住，要有地方工作这个需求是与大的两亿多人口相当于整个美国人口，我们在10年20年要建设出美国所有人口的需求，这是非常大的需求，我们再往前看20年还有这么多人进来，他们也需要工作和买东西的地方。
　　主持：为什么没有出现想象中的暴跌的现象？
　　柴志坤：我觉得是这样的看市场，首先咱们都是在北京，或者是在上海、深圳在看，但是全国的市场跟大家的感觉是不一样的，中国的地区的差异特别大，不同的地区市场的状况是完全不一样的，我们的开发一二三线城市都有，给我们的感觉，一线城市确实由于前一段时间上涨的速度特别快，去年的交易量上涨也很快，这段时间出现了明显的回落，但是对于二三线城市，房价水平并不是很高，前些年也没有暴涨，新政出台以后交易量还会根据当地的不同情况再做客观的变化，也不能说都涨，房地产的市场尤其是二三线城市的结构和阶段性供应有关系，但是整体这些地方是以刚性需求为主的区域，市场还是比较稳定的。这是市场的规律，投机性的需求在新政出台以后有明显的变化受到了明显的打击，但是在这些城市没有什么投机性的需求，买房子也没有什么暴利自然也是比较的平稳。
　　从全国的数据来看并没有出现像大家说的7月份出现暴跌的现象，还是比较的平稳，这个数据主要表现的是结构性的平稳，而不是说一线城市真的没跌。
　　黄怒波：没有任何一个国家像中国一样房地产业是暴利的行业，这说明中国经济发展的特殊性，一线人口急剧增加，再过五年逐渐走到了正常的行业，它的利润跟社会其他的行业相比是平均化了，在美国都是这样的，美国形成这样的垄断的企业出来，这是平均化的过程及我希望中国的地产和住宅产业逐渐向这个方面回归，那个市场房价才真正的理性，这次应该是重大的转折点。
　　李晓东：在我们国家的CPI中间居住是占了14%，而在美国这块是达到40%，欧洲是30%，我们把权重改到跟国际相对比较接轨的水平的话，我们现在的CPI指数已经很高了，这样大量的资金有一个保值的需求，我觉得老百姓不让他的财产贬值的需求也是刚性的需求，并不是买了房子马上要住进去，可能现在孩子还小，先把房子买了，如果现在不下手将来通货膨胀或者什么时候这个房子可能就买不下来了，这样的需求也必须考虑，要给资金提供更多的投资渠道，以前老百姓投资房地产只有买房这么一个渠道，而开发商又缺乏投资却道，要想宏观调控就要增加供给，光地还要供钱，开发商手里没钱，像北京市上半年的工地任务拆完了20%，上海20%都不到，所以说启动民间资本进入房地产的开发，将来老百姓投资房地产不光是买房子一个渠道，还能买基金和其他的投资房地产的工具，这样一方面分流了房地产的炒楼的需求，另一方面增加的供给，这才是将来对房地产起到根本性的变化长治久安的方面。
　　赵勇：房地产从长期看是上升的，咱们现在是波动的，但是总体上是上升的，因为我是做商业地产的，我在金宝街开发有很大的体会，我达到的物业都是自己保留的，现在我感觉2000年如果拆迁费可能是一万块钱一平米，现在还在拆的，我昨天刚签了一个合同是12平米补了将近500多万，将近40万一平米，十年间，当时拆一万一平米给老百姓很高兴，现在涨到了40多万一平米，十年拆迁费涨了十倍，房价让它往下压下来，现在再拆迁哪个房地产商十万拆了以后八万卖，这是不可能的，所以说各种因素造成了房价的上涨，现在物业法，当时我们觉得真正十年看的拆迁涨得最快的是物业法出台之后，当时是两三万已经很高了，物业法出来了以后涨到了五到八万，老百姓都跟最高的价位比，最高价就是现在老百姓的底价，房价的上涨还是要综合的分析，盖房子的水泥钢材(4334,15.00,0.35%)涨得是有数的，并不高，政府搞的招拍挂也是造成上涨，物业法拆迁的费用也上涨，很多都上涨了之后现在回过头来说开发商错了，开发商应该压价也不公平，现在就是亏本就不卖，总有一天开发商放的时候我再卖，这是我的看法。
　　毛大庆：改革开放30年急剧了大量的财富，我们藏了现金于民，并不是给人民以富裕，欧美加拿大福利的制度比较好的国家，没有拿房地产这个事说事的，这是生活中的一个环节而已，为什么我们老强调房地产，现在很当的买主，跟这些小孩的家长说，有的小孩说我买完下个月我们两个口就剩3000块钱，那我也买，我可以住保障性住房，但是我这笔钱放在银行明天不是钱了，这是特别朴素的心理，房子寄托了多少责任和义务，远远不是居住的问题，投资是需求，是不是能把投资性的需求中再划分一下，老百姓也有投资的意愿，最普遍的老百姓也希望挣钱，我就不展开了，我们两次人口高峰生了5个亿的人，这两次高峰就是重大爆发，第一次人口高峰的人没过去，第二次人口高峰提前入市了，第三我们社会保障机制到底哪，老百姓有几个人认为未来是安全的，钱不放在实物上都认为是一堆废纸，不安全的心理都大量存在，房子是可以看得见的，这是今天很重要的心理，我们是不是能够满足这种心理，这是我的看法。
　　周明德：未来的房价有几个问题，这么庞大的流动性如何控制的问题，收紧了以后房价会下来，但是收紧对经济的影响也很大，今天看CPI公布的数据是67万个亿，这个规模似乎下来一些，但是总的量还是非常的大，这个流动性如果收得恨，什么房价上涨，要再收收房价就下来了，流动性要保持经济的有序增长，这个流动性还是适度宽松的局面，在这个大前提下谈房价控制的问题，谈房价的问题，我是对宏观面的理解，宏观面是总体宽松的环境，不管出台对房地产的贷款有什么特殊政策限制，但是这么宽松的资金链各个方面都可以对房地产有直接和间接的影响，整个宽松的金融局面不会导致房价急速地下跌。
　　李贵斌：其实看地产中国的面积比较大，区域城市之间差异比较大，有些项目往往要考虑到城市考虑到区位也要考虑到项目，有些大的规划，其实在有些城市没能很好地实行，我感觉通过这一轮的调整，无论从开发商，或者从各种服务方面，具体地我这边的商业地产开发这块，收入占了40%，现在市场越来越趋向专业，这一轮的调整幅度是比较大的，我就说这些。
　　丁佐宏：房地产问题不难解决，一句话是把市场交给市场，把市民交给市长，该谁干的事谁干，回想房地产市场78年邓小平说房屋可以实现商品化以后，30多年的时间基本上房地产公司各界对中国的房地产业做出了巨大的贡献，应该说像我们这一代人为了中国的房地产应该说熬心力血把自己的生命一部分都献给了地产事业，政府一直用政策遥控市场，房价高是高在政府而不是高在开发商，市场乱也是乱在政府而不是开发商。
　　主持人：鄂俊宇总，现在作为房源企业最应该做的是什么？
　　鄂俊宇：谦虚谨慎做好本分，因为我觉得王总上次给我们分享的去珠峰的体会以后让我们都有感受，所以我觉得每次论坛我们讨论太多的现象，在这种现象中也出现一种现象，就是放大的现象，其实也没有必要，过去这两年大家体会了体多的无常，未来也是无常，现在做一些判断是不太靠谱，很多的情况被小概率的事件左右，今年年初如果不是几个地王的出现，今天的情况会略有不同，在这样大的背景情况下，我们作为行业的人更多的是怎么讲，理解理解波动的环境是正常的是常态的问题，怎么把自己的心态调好，把自己的状态调好，把自己的能力做好，这是恰恰大家应该考虑的问题，所以我觉得未来是像骑自行车一样，不管路是上坡还是下坡肯定是弯的，如果说总是很紧张地去追求速度，肯定要只顾眼前，如果能做的事情是把欲望缩小一点，把我们自己的能力不要夸大，慢一点，这样一路上一边看风景，一边骑车，大不了路特别险的时候我们就推着走，关键是别摔倒，心情好！
　　赵玉吉：所有所谓的高价房从去年算，只有两千不到，去年北京卖了十八万八千套商品房，数量上不到1%，但是价格被市场聚焦了，被市场放大了，今年上半年即便是普遍的住房销售数量下降，高价的房屋销售数量上涨以后这个比例也只有一点几按套数来说，当然按面积可能要占到4%左右，我相信政策不会永远是这样的，市场也不会永远是这样。
　　王伟东：政策总在变，变得我都不知道政府要做什么，我只是觉得政府拼命在打压，举个例子，你在水上按一个球一样，按下去球弹起来会更高一些，修理是休戚相关，房价是政策来承担，政府现在是控制供应，需求一大价格就自然上去，如果在座的都需要房子，但是政府控制只有10套房子，大家只好拍卖，房价是应该由市场来决定的，现在一个是城镇化，还有是流动性，国家拿了很多钱，钱到哪里去了？这个钱要导出，银行要贷款，还有一块汇率大家要不能忽略，很多外国的朋友，拿了之后买了房子之后人民币一升值一套现换成美元，两次货币等等几个方面的因素政府要注意，控制不了这些方面，短期内是上窜下跳，最后中国的房价应该是走平稳向上发展的道路。