《当前中国房地产业市场形势》中国房地产研究会副会长顾云昌

徐老师

　  
　　今天我想讲一下钱松地紧下的中国楼市，大家知道中央出了国十条，在我看来国十条就是由于楼市发烧，或者部分城市发高烧打一个退烧针，原因我们地价房价上涨过快，房价上涨速度在2009年超过20%，今年三月份统计数据显示我们商品住宅价格同比上涨了15.9%，为什么房价上涨过快大家知道吗？部分城市房价上涨过快的背后是由于投资投机需求比例太高，到底有多少有的少数地方20%有的各个楼盘达到60%、70%、80%左右，针对这样的情形为了使我们房价上涨过快势头得到遏制，中央迅速的出台国十条，国十条最大亮点就是差别化信贷政策，再我看来差别化信贷政策以外，还有就是强有力行政手段，对于行政手段有的朋友认为是倒退，但是现在看来这种特殊情况下面，行政手段还是有必要的，二次房贷变成了二套房贷，原来买房子第一次买房子没借款，再买房的时候银行查不到的记录。二三线城市也在上涨，这次房地产政策可能是效果与泡沫成正比，也就是说什么地方泡沫多房价上涨快背后投机需求比例高。我们中国经济正处在一个成长期，我们城镇化只有46.6%我们城镇居民只有33%、34%也就是三分之一享受城市产品城市公共服务居民，还有三分之一没有真正过上城镇生活，中国经济城镇很大程度上依赖城镇化进程，所以我们有理由相信中国房地产还在成长当中，不要因为当前的调控或者出现泡沫而失去我们信心，也就是我们自住性需求持续旺盛，包括海南岛在海南买一套当地买一套也是自住需求，真正的炒房者是一部分，但是在这个当中我们看到需求的旺盛，但是我们供应可能相对不足。再加上我们这次调控完全由于刺激政策以后带来的一些后遗症。
　　我们现在后遗症就是负利率的状态，尽管国统局数据显示银行利率高于我们CPI，实际上老百姓感受到CPI可能已经超过银行利率。第二，由于去年的大量货币扩张，全世界包括中国在内大量货币扩张必然导致通货膨胀预期，在这样的情况下面财富阶层还有我们企业家缺少投资的门路，必然把大量资金用到楼市上来，这就是今天讲钱松的意思。
　　我想这样的货币现象，是楼市上涨过快的原因，现在金融货币环境导致了房地产价格不断上涨，再加上我们许多产业是产能过剩的，使得我们企业家们，我发现有许多企业家从去年下半年到今年上半年他们的钱，中小企业家在买房，大企业家肯定买地，所以某种程度上推高房价和地价，这样的情况也就是说在我们经济刺激性计划不断的退出的时候可能会产生的问题，出现这样的问题应该说可以预料到这样情况看我们如何调整我们现在的市场，现在看来从两个方面，一个从供应方面第二需求方面，调整供求两端这是一个方面。
　　第二个方面是管好房价预期，从政策出台来看这两个方面都兼顾到了，我们住宅作为消费品调出来价格必须调整供求关系，因为现实供求关系决定了房价，但是住宅作为一种投资品，决定它的价格不仅仅是供求关系有很大程度上未来的预期，刚才讲到了未来预期通货膨胀的预期，所以如果要是房价能够得到及时控制除了调整现实供求关系以外应该还要管好我们未来的预期。
　　调整供求关系最好方法是供应量，我们也看到了国土部门今年的土地供应计划，另我还是很震惊的，就是今年全年土地计划光是住宅供应量达到18.5万公顷，去年只有7.6万公顷，也就是今年商品住宅土地供应量将相当于去年的2.4倍，所以无论商品房、保障房都可以翻一番，这样数量给我们未来做出预期大家放心供应量是够的，调整供应量有一个问题不能马上见效，能够见效就是我们货币信贷方面的政策，所以这次文件当中更多体现在杠杆率的变化，一套房、两套房三套房的变化，从现实需求当中进行遏制，特别是遏制炒房者从而达成供求关系达到房价平衡，这是我对宏观房地产调控理解，我想更深层次看房地产市场，应该看到为什么中国房地产市场越调越高，直到现在为止有些人对市场琢磨不透，有人说房价下跌交易量跌40%，也有人说压一压还会弹，我们有四句话我概括两个不足两个过。第一个不足是供应总量的不足；第二个不足是保障房的不足；我这里有一个简单数据，去年全年房地产商品住宅供应量是5.8亿平方米，就是全年商品住宅竣工面积是5.8亿平方米，而销售面积8.5亿平方米，销售面积我们竣工面积的1.5倍，这样的数字不仅仅是2009年的数字，到2004年以后一直处于供不应求的当中，今年一到三月份我们竣工面积1.1亿平方米，销售面积1.5亿平方米仍然存在供不应求，这就是我们住宅价格为什么不断上涨的一个原因。第二方面，我们社会媒体舆论很强烈，这个问题存在保障房不足，这几年我们保障房的投资只占总投资不到5%。也就是说尽管去年加大了保障房的这样的力度，但是仍然是投资很低的，一方面总量供不应求，另外一方面结构方面保障房不足这出现我们房地产供应方面的原因，在供应不足结构协调的下面我们社会出现两个过，第一就是流动性过剩，资金流动性过剩这是由来已久好几年的事情现在正在继续当中甚至还要加大，这里四万亿不是去年国民经济的四万亿，这4万亿是去年一年全国老百姓全国城镇居民花四万亿买房同时城乡居民存款增加了4万亿，现在城乡居民存款26万亿其中有4万亿是去年增加的，这个流动性过剩我们少数人占用很多财富，增加4万亿当中大部分在少数人手里这些资金要有出路，买股票怕套牢，买黄金(1180.70,11.90,1.02%)看不清，  买古董怕上当，存银行负利率的情况下人们自然把钱投到楼市，这就是导致房价上涨的原因，第二个原因收入差距的过大。
　　大家知道全社会最富10%人拥有全世界45%财富，最穷10%只拥有全社会1.4财富将近30倍的差距，我们一方面发现买不起房子，全社会很多人说买不起房子但是房子还在抢，前一段时间很多人买房子乐观时候根本不贷款，银行根本不贷款一次性付款楼价越炒越高，我们找毛病在哪里，中医西医几种治疗，有的已经找到了路，有的还正在找，所以我们应该理解政策效应还有我们房地产市场未来发展，持续健康发展必须短期调控和结合，调控解决问题改革是指标改革是长期问题。在我看来北京上海大都市住房困难舆论是夹心层问题，低段高高端住宅问题找到了，解决好我们社会和谐了，但是与此同时第二套出路也很重要，就是我们高端财富阶层他们的投资出路，他们财产收入在哪里？现在我们做法你有钱不要投楼市，我不让你投甚至有人打击它，请问他们钱他们保护财产如何让他们保护财富实现就是金融改革许多开发方面做努力，我们房地产世界市场最终是堵，第二个是疏。我们财税方面主要改变当前土地财政的问题，土地财政改革又和我们物业税连在一起，有理由相信物业税不久启动进行实战试点全国，温家宝总理说到实时开征物业税，物业税在一年前提出来只不过因为困难进展比较缓慢，在当前下房地产作为一个重要支柱产业，全民比较关注物业税问题跟地方财政问题联系一起有理由相信加快开征，当然还有一个土地问题，如何改变现在的土地这样的状况，我认为改变出让办法是治标的根本问题增加土地供应量，如果我们城市建设用地供应量能够加大，这里面能够做到的现在能够做到能够可以做的就是如何把城乡之间的断桥把他接上因为城乡之间土地是断桥的。
　　城里有钱人再有钱不能农村买房，买房违法的甚至租房也是错的，农民有钱农民可以到省里来但是买不起，当然农民有一部分钱就盖农村房子，拼命挣钱，挣钱盖房空在那里，所以城乡土地很不对称，如果能够把城乡之间土地建设合理合法，我想中国房地产市场土地问题不应该成为问题，刚才说我们钱松地紧的问题也得到解决，因为只有解决钱松又解决了地紧才能从根本上使中国房地产保持健康发展。现在两种观点，一种观点认为中国房地产房价高涨主要是流动性过剩，也有观点主要是土地供应不足，再我看来两个方面都有原因，当然钱松的问题可能一阵子一阵子的，世界都是这样。但是土地问题恐怕是中国特有的，在中国的房地产改革恐怕更加艰巨。
　　最后讲一下今后两年，我认为2010年现在全社会的舆论就是稳定房价，在我看来应该两个目标，既要稳定房价又要稳定增长，增长有两种增长一种是销售的增长，那么我想应该把两个目标作为中国房地产市场调控目标，因为房地产在国民经济当中支柱地位，房地产去年7万亿的销售额，如果今年我们也大幅度下降对中国今年经济对明年经济会带来什么样的影响？因为我们经济回稳还需要一个过程所以需要稳房价还要稳增长，所以通过投资炒房增加土地供应量加强住房保障来达到这样的目的，这是政府的想法。
　　从市场上看来，近期交易的下降是必然的，中期房价的浮动也是必然的，我想但是投资的增长今年还可以保持相对的高位30%，最起码在25%以上是可能的。对2010年来看，我觉得2010年总量明显加大，结构会趋于合理，因为我们土地供应量在明年下半年可以进入很多市场，其实去年下半年开始有些热点城市的土地供应量已经明显增加，在总量加大的情况下面在做大蛋糕同时才有可能切好蛋糕，也就是为什么我们过去老是调调不下去，有一个原因我们光强调切蛋糕没有更多强调做大蛋糕。我认为中国房地产是只有做大蛋糕才能切好蛋糕，自住性我相信居住性需求仍然旺盛，买房更多自己住但是可以产生其他产品，在各地自住比较旺盛因为我们处在人口红利的时代，改善性需求很旺盛的，一定把改善性需求作为我们培育的一个对象。
　　我想中国政府是房价不稳是不收的，我想中国政府有这个能耐，房价稳定增长保障性任务已经下放省一级，省一级下放到市一级用中国特有的体制保障房地产的健康以及保值房建设，我们未来市场将是相对平稳的市场，尽管调控当中有所波动，波动当中保持相对平稳是有可能的。谢谢大家！