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房地产投资项目风险管理计划研究
摘
要进入21世纪后，随着我国市场经济的发展及居民消费水平的不断提高，房地产业已成为国民经济中一个十分重要的产业，也是目前人民群众十分关注的消费投资热点。从房地产业本身来讲，它具有投资额度大、投资周期长、风险高等特点。论文首先从房地产投资风险管理的特征与现状出发，论述了房地产项目投资及风险管理概述及其基本特征，论述了房地产投资项目风险影响因素，就各个阶段中各风险因素进行了必要的分析。并对房地产投资项目进行风险识别，对房地产投资产生影响的不确定性因素进行评估。提出了在房地产投资项目中主要的的风险防范方法。继而以金鑫花园项目为案例进行研究，在对项目研究的基础上，结合金鑫花园项目内外部环境及自身的特点，利用风险识别、风险评估等方法，进行市场分析，论述风险管理。论文最后，针对房地产投资不同阶段所存在的主要风险提出不同的风险管理方法，结合金鑫花园房地产投资项目的特点，提出了相应的风险管理目标以及加强投资风险管理以增强房地产投资风险防范的能力。
关键词：房地产；投资风险；风险管理；风险识别；风险应对；金鑫花园
ABSTRACTAfter entering the 21st century, with the development of China's market economy and the residents constantly raise the level of consumption, the real estate industry in the national economy has become an important industry, and it is the masses of the people are very concerned about the consumption and investment hot spots. From the real estate itself, in terms of the amount of investment, long investment cycle, higher risk characteristics. Papers from the first real estate investment and risk management features of the status quo, on real estate investment and risk management overview and basic characteristics of the real estate investment projects on the impact of risk factors on the various stages of the risk factors for the necessary analysis . And real estate investment projects to be undertaken to identify risks, the impact of real estate investment uncertainty factors to be evaluated. Made in the real estate investment projects in the main method of risk prevention. Garden and then to Jinxin case study for the project, the project on the basis of research projects with Jinxin Garden external environment and its own characteristics, and use of risk identification, risk assessment methods, to conduct market analysis, on risk management. Papers Finally, the different stages of real estate investment are the main risks to different risk management methods, Jinxin Garden with the characteristics of the real estate investment projects, the corresponding risk-management objectives and the strengthening of risk management to enhance investment in the real estate investment risks prevention capabilities.
Key words：Real estate investment risks；risk management；risk identification；risk response；Jinxin Garden
目
录目
录. I
前
言. I
第1章
房地产项目投资及风险管理概述. 1
1.1 房地产的定义及特征. 1
1.2 房地产业的定义及特征. 2
1.3 项目投资风险分析. 3
1.4 项目投资风险预防. 3
1.5 项目投资风险转移. 4
1.6 项目投资风险管理. 4
1.7 项目投资风险抑制. 4
第2章
房地产投资项目风险影响因素. 6
2.1 房地产投资政策. 6
2.2 房地产类别. 6
2.3 房地产管理水平. 7
2.4 宏观经济状况. 7
2.5 金融环境. 7
第3章
房地产投资项目风险识别. 8
3.1 变现风险. 8
3.2 购买力风险. 8
3.3 经营性风险. 8
3.4 社会风险. 9
3.5 自然风险. 9
3.6 政策风险. 9
3.7 经营风险. 10
3.8 财务风险. 10
3.9 金融风险. 13
第4章
房地产投资项目风险应对. 14
4.1 财务风险的防范方法. 14
4.2 经营风险的防范方法. 14
4.3 结构性风险的防范方法. 15
4.4 政策风险的防范方法. 15
4.5 工程建设风险的防范方法. 16
4.6 技术风险的防范方法. 16
4.7 环境风险的防范方法. 16
第5章
投资项目风险分析应用实例. 17
5.1 金鑫花园项目概述. 17
5.2 金鑫花园敏感性分析. 18
5.3 金鑫花园项目投资盈亏平衡分析. 19
5.4 金鑫花园项目概率分析. 19
结
论. 21
致
谢. 22
参考文献. 23
前
言房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，比如建筑物。房地产一般也被称为不动产（realproperty，也写作realty），与之相对应的是私产，即动产（personalproperty，也被称作chattel或者personalty）。在技术层面上，一些人试图将房地产与土地和设备等其他不动产相分离，同时将房地产所有权与房地产本身相分离。在不动产（immovableproperty）归于民法权限下的同时，普通法中使用的是房地产（realestate）和不动产（realproperty）来这类权利。
下面看一下房地产在国民经济中的作用：
首先，房地产做为基础产业对国民经济的增长有着举足轻重的作用，能较大程度制约其它产业与部门的发展。作为社会经济中的基础要素与场所，以及居民生活消费的载体，房地产是国民经济中不可替代的基础行业。
房地产是社会经济活动的基本物质前提，为国民经济的发展提供了基础保证。作为固定资产的重要组成部分，房地产直接参与价值生产和价值实现的经济过程。房地产业对国民经济的发展具有重要的支撑作用，中华人民共和国成立以来，我国房地产业为社会积累了巨大的财富，成为保证未来经济持续、稳定和快速发展的重要条件。
同时，房地产业又是国家财政收入的重要来源。房地产税收种类繁多，主要包括城镇土地使用税、土地增值税、房产税、契税等。另外，房地产业是城市经济发展、城市现代化的重要基础，是社会全面进步的基本条件。
房地产也是具有先导性的行业，能够直接或间接的影响到建筑、制造、金融等多个相关产业的发展，具有扩散效应。据相关数据显示，房地产业的产值每增加1个百分点，可以带动相关行业的产值增加1.5～2个百分点。由此可见，房地产业的发展，是一个国家经济全面发展的缩影和写照。
作为支柱产业，房地产占国民经济的比重在逐年上升。图1-1显示了1997～2006年我国房地产投资完成额与国内生产总值之间有着相同的走势。图1-2中也显示了GDP增长和房地产投资完成额增长的趋势也呈现出了相当的一致性，但是房地产投资完成额度增长总是快于GDP的增长速度。
而且，作为劳动密集型企业，房地产业的发展提供了大量的就业机会，解决了中国在城市化过程中的诸多问题，劳动力的转移也促进了产业结构的优化和调整。
房地产的行业利润远高于其他行业，许多各类企业纷纷转向房地产开发，一些地区面临房地产化或产业空心化倾向。一些城市GDP增长主要依靠房地产带动，财政收入主要依靠土地经营收入，银行收益和资产质量依靠房地产抵押贷款。一旦房地产出现问题，随即影响整个经济和社会发展绩效。与宏观经济周期比较，房地产周期振幅大，波动剧烈，大起大落，甚至急起急落。
在全球经济一体化的今天，其它国家的房地产市场发展，对于中国的房地产市场也产生了积极的影响，有一些宝贵的经验是值得我们关注和借鉴的。
对于是否存在房地产泡沫的关注地不仅仅是中国，而全世界很多国家也同样存在这样的问题，可能只是程度不同、关注的焦点不同罢了。
本文通过对房地产投资与国内生产总值及其增长速度等宏观经济层面的研究，揭示出房地产投资存在的风险及如何应对房地产投资的风险。
第1章 房地产项目投资及风险管理概述1.1 房地产的定义及特征从自然物的角度来定义，房地产是指土地及土地上永久性建筑物，或指不动产。从产权经济学的角度来定义，房地产有更广泛的内涵，它是指建筑地块及建筑地块上以房屋为主的永久性建筑物及其所衍生的财产权利（曹振良等2003）。从产权角度来看，房地产的各种活动实质上就是房地产产权的运行、变迁与交易的过程，主要有三方面特征，即自然特征、经济特征和法律特征。
（1）自然特征
首先，房地产的位置具有固定性，房地产存在于一定的空间，这个位置不能移动和调换，而且房地产的位置直接影响其利用价值。其次，房地产具有耐久性，与一般物品不同，房地产的使用年限通常都比较长，使用寿命一般都在50年以上，有的甚至长达百年。再次，房地产具有异质性，这是由房地产位置的固定性所决定的，由于不同区位的自然、社会、经济条件不同，而且不同的房地产在式样、规模、形状、气候、肥力等方面也存在差别，因此房地产存在异质性。最后，房地产的自然特征还体现在有限性上，由于土地具有不可再生性，而且土地总面积有限，附着于土地的建筑物不能无限发展，决定了房地产的供给往往受到限制。
（2）经济特征
首先，房地产具有高资本价值的经济特征，购置、建设房地产都需要大量资金，价格高昂使房地产开发和购买对金融业具有高度依赖性，因此利率、住房公积金政策、首次分期付款额度等金融政策的变动都会对房地产供求产生影响。其次，房地产具有投资与消费的双重性：一方面，由于房地产的固定性和稀缺性，房地产投资成为一种重要的投资方方式；另一方面，房地产还作为基本的生产投入要素用于生产消费，以及居民购买住房用作生活消费。再次，房地产经营具有一定的垄断性。由于土地供给的有限性，限制了房地产的供给，造成外围者很难进入，形成房地产经营的垄断性。最后，房地产的利用具有外部性特征。房地产的利用及其价值很容易受环境变动的影响，比如，新建地铁使地铁沿线的土地升值，从而带来房价的上涨。
（3）法律特征
首先，房地产具有不动产特征，在法律上与动产相区别。其次，房地产产权具有可分割性，其所有权是占有权、使用权、收益权、处置权等权利的集合，这些权利可以被分开出售、转让给不同生产者与消费者。
1.2 房地产业的定义及特征房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务如融资、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。房地产业是生产经营型产业，兼有二、三产业的特点，具有三方面的基本特征：房产、地产交易的不可分割性；房地产业的先导性和滞后性；房地产业的风险性和投资性（王洪卫2003）。
（1）房产、地产交易的不可分割性
房地产商品由房产和地产两部分构成，建筑物始终依存于土地，房产与地产总是联为一体，两者的交易具有不可分割性。
（2）房地产业的先导性和滞后性
一方面，房地产业是国民经济的先导产业，房地产的先导性体现在它能够带动建筑业、林业、材料工业、金融业等行业的发展，而且它还是这些行业再生产与扩大再生产的前提条件。另一方面，房地产业的发展一般滞后于经济的发展，当经济复苏时，由于房地产开发需要大量投资，房地产的复苏与发展是由于固定资产投资增加的结果，因此滞后于经济复苏；而当经济衰退时，由于房地产具有保值和增值特性，部分工商业资金会转向房地产业，这使得房地产的衰退滞后于经济衰退。
（3）房地产业的风险性和投资性
房地产业是一个充满风险的行业，它的发展受到一系列外部因素和内部因素的影响。外部因素包括国家或地区政治、经济形势的发展、变化，政策的调整，城市建设规划的变化等；内部因素包括投资决策、经营管理等。与风险相伴的就是投机，由于房地产商品的保值、增值、使用期长的特性，使房地产投机的获利空间很大。
1.3 项目投资风险分析项目投资风险分析一般要经过三个步骤。一是风险辨识阶段找出风险因素，研究风险因素会造成的后果；二是风险估计阶段，根据已有资料和经验对各风险因素可能发生的概率及对项目的影响程度做出估计；三是风险的评价阶段，采用适当的方法对各种风险因素的影响进行评价，即确定风险的概率分布。
进行房地产投资风险分析，就是要对影响房地产投资效益的各个因素进行分析，从而测定项目的风险性。认识房地产投资的风险，明确导致投资效果变化明显的因素，进而进行控制，这有助于房地产投资效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。首先，房地产投资风险分析可为房地产投资者提供可靠的依据，减少投资的盲目性，并根据主管和客观承受风险的能力，做出合适的决策，以提高决策的科学性。其次，房地产投资风险分析可通过掌握风险对投资活动及其结果的影响程度，了解风险的来源和发展趋势，以便预先制定出避开风险的方案或减少风险损失的防范措施。再次，房地产投资风险分析还有对投资人的激励作用。在房地产投资过程中，风险越大，所获得的报酬也越大，通过对风险分析，使投资者了解在一定风险程度内可获得多大的风险报酬，以激励投资者进行投资。
1.4 项目投资风险预防在风险发生前，为了消除或减少可能导致损失的各种风险因素，而采取的各种措施称之为风险预防。风险预防贯穿于房地产开发经营的各个阶段。
在投资决策的阶段，房地产开发企业风险预防的主要任务包括：
（1）建立高水平、多学科的开发人员队伍。
（2）建立健全风险预警系统。
（3）贯彻执行风险管理责任制度。
在土地获取阶段，开发商应该重视以下几个问题：履行开发商的社会责任，积极主动的与各地方政府管理部门和土地所有者搞好关系，
妥善处理征地、拆迁和安置补偿工作中遇到的棘手问题。增强合同意识，认真签订各种相关合同，尽量避免合同歧义。
项目建设阶段风险预防的主要措施有：高度重视项目建设中的安全问题，在现场控制中，减少风险源，防止风险扩散，
特别是强化现场质量监控，防止出现质量缺陷和建筑工程质量。及时协调、妥善处理建设过程中的设计、施工、监理、材料设备供应之间的矛盾，使项目的建设顺利的进行。
在房地产开发租售管理阶段，为了预防风险，应当特别重视租售合同条款的明确、详尽,并聘请律师或法律工作者审核。
1.5 项目投资风险转移风险转移是风险控制的另一种手段。经营实践中有些风险无法通过上述手段进行有效控制，经营者只好采取转移手段以保护自己。风险转移并非损失转嫁，这种手段也不能被认为是损人利己有损商业道德，因为有许多风险对一些人的确可能造成损失，但转移后并不一定同样给他人造成损失。其原因是各人的优劣势不一样，因而对风险的承受能力也不一样。风险转移到手段常用于工程承包中的分包和转包、技术转让或财产出租。合同一方技术或财产的所有人通过分包或转包工程、转让技术或合同、出租设备或房屋等手段将应由其自身全部承担的风险部分或全部转移至他人，从而减轻自身的风险压力。
1.6 项目投资风险管理合理界定项目覆盖的范围，在企业发展规划和战略的总体要求下，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险；编制《项目管理规划》，用《项目管理规划》指导项目的建设和管理; 理顺组织结构，明确岗位职责，建立项目的反馈沟通职能，为风险管理提供组织保障。
1.7 项目投资风险抑制风险抑制是在风险发生时或风险发生后采取的各种降低损失程度或缩小损失发生范围的措施，目的是使风险发生时损失最小，风险发生后有挽救措施。
房地产是一种投资大、周期长、内部结构复杂、涉及因素众多的复杂开发系统，影响该系统的风险因素众多，影响关系错综复杂。同时，不同风险因素引起后果的严重程度迥异，项目能否取得预期结果具有很大的不确定性，因此，在项目风险管理中，应进行科学的、系统的风险分析，风险预防，风险转移，风险管理，风险抑制，将风险损失降低到最低程度，确保建设项目取得良好的社会和经济效益。
第2章 房地产投资项目风险影响因素由于房地产投资的长期性和内外部环境的复杂性，房地产投资风险很大，影响因素也很复杂，主要有以下几方面。
2.1 房地产投资政策政策风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产投资者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的，房地产政策的变化趋向直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业与国家经济发展紧密相关，在很大程度上受到政府的控制，政府对租金及售价的限制、对外资的控制、对土地使用的控制、对环境保护的要求，尤其是对投资规模、投资方向、金融的控制以及新税务政策的知道等都对房地产投资者构成风险。在市场环境还未完善的条件下，政策风险对房地产市场的影响尤为重要，因此房地产投资商都非常关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险按其影响因素，可以分为政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等。
2.2 房地产类别不同类型、不同地点的房地产，其投资大小、年经营费用、年经营收入也不一样，所以投资不同类型的房地产，需要承担的投资风险也不相同。一般来说，房产投资比地产投资的风险要小，因为房产比地产转手要容易一些，房产更容易获得收益；投资普通住宅的风险比投资高档商品房的风险小，因为其功能灵活且需求量相对稳定。此外，房产的户型设计和装修也直接影响未来的收益状况。户型设计不仅要满足功能，还要符合时尚和人体工程学的需要，户型设计方案必须优化，否则投资风险将会加大；为经装修的房产给用户提供了相当大的改进、改造余地，而且投入也相对较小，投资风险要小于精装修的房产。
2.3 房地产管理水平房地产管理水平的高低影响了房地产项目收支的大小，也就影响了房地产投资的风险。管理水平高的房地产项目，其经营支出低而经营收益高，这就意味着可以尽快收回投资，或者即使在外部环境变坏的情况下也能维持，所以管理水平高的房地产项目风险低。
2.4 宏观经济状况宏观经济状况直接影响一地区的投资规模和需求量的编号，也直接影响了房地产投资的风险大小。如果一地区的宏观经济状况不景气，会导致该地区对房地产的需求量减少，从而使房地产价格下降，会加大房地产投资的风险；反之，在经济景气时，投资房地产的风险相当减小。
2.5 金融环境房地产属于城市型产业，其产品商品化时间长，这就注定其对外部资金，特别是对银行贷款的依赖程度相当大。例如，20世纪90年代初出现了房地产热，1993年，为了抑制国内通货膨胀，中央采取了宏观经济调控政策，紧缩银根，由于房地产项目需要相当长的时间和资金来消化，金融紧缩使房地产失去了银行信贷的有力支持，开发商先期投入的资金无法收回，资金缺乏，楼宇无法按时完工，有的被迫缓建、停建，从而使大量高层住宅楼盘积压。利率的变化对房地产投资回报的影响也是较明显和直接的，较低的利率代理的投资风险相对较小。
在认识房地产项目的投资风险以后，规避风险，成为投资人所必需解决的问题，只有在确保自己不被市场淘汰掉的前提下，才能考虑盈利的问题，如何分摊相关的风险，让投资者更好的在严酷的市场存活下去，就显得至关重要了。
第3章 房地产投资项目风险识别房地产投资不确定因素多、风险大，房地产的不可移动性、投资数额巨大以及回收周期漫长等特点，使得房地产投资在漫长的回收过程中，受到政治、经济、社会、法律以及自然环境等诸多因素的影响。房地产投资是一项风险较大的投资活动，投资者的任务就是在相同的风险下，设法最大化的增加收益，或者在相同收益的水平下将风险降到最低。房地产投资风险可以概括为以下几点：
3.1 变现风险变现风险是指房地产投资产品在不低于市场价或没有被压低价格的情况下，能迅速将其兑换成可流动资金的可能性。房地产不像一般商品可以轻易变现，也不像股票或债券那样可以在短时间内兑现，因此，具有不动产性质的房地产不可能在短时间内交易完成，资金也很难在短期内兑现，只能在合适机会的情况下，才有可能完成交易。对投资者而言，想增加自己的收益，就得放弃变现性，并且要有很强的风险抗击能力，否则就可能遭受经济损失。
3.2 购买力风险假如社会经济处于滑坡阶段，经济形势出现萧条，通货膨胀上升，此时将直接影响到人们对房地产的消费能力，购买力水平下降，建成的房屋销不出去，就会导致房地产投资者经济上的损失。购买力风险是威胁房地产投资的主要风险因素之一。
3.3 经营性风险房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素。房地产经营风险主要是由于房地产市场的特点、开放经营条件的变化以及投资者的决策行为和水平、经营者的经营管理才能和水平等所致。
针对这些，房地产投资者应加强对这一复杂而特殊市场的调查和研究，重视房地产市场信息的掌握，熟练业务，提高投资决策及经营管理水平，以减少经营性风险。
3.4 社会风险房地产投资受房地产市场的景气影响很大，同社会经济发展密切相关。如果某个地区政治形势稳定，经济增长良好，则房地产市场看好，地产投资者可能获得较好的收益；相反，当某个地区政治形势不稳定，经济衰退，则房地产市场黯淡，房地产投资者面临的风险就会变大。房地产投资也是与一个地方的社会治安以及法制状况有关，稳定的社会环境有利于提高房地产的投资收益。
3.5 自然风险房地产投资者还可能面临来自自然灾害的风险，如地震、洪水、火灾、泥石流等自然灾害都可能是房地产投资者蒙受损失。此外，环境污染和土地退化等因素，也会使房地产贬值。
3.6 政策风险政策风险是指由于政策的变化给房地产投资带来的风险。政府政策对房地产业的影响是全局性的，我国现正处于经济体制改革的关键时期。各有关政策的调整相对比较频繁，同时由于房地产投资周期较长，因而房地产投资必然较大的受政策的影响。
这种风险主要表现在以下几个方面：
第一，政治环境的变化。政治环境主要是指投资项目所在国家和地区政权的稳定性和政策的连续性。一个国家发生政治冲突、战争、社会动荡等社会性的政治事件必然会导致经济震荡，从而使房地产价值发生巨变。
第二，产业政策的变化。一个国家或地区产业政策的变化将对房地产投资产生极大的影响。当国家有意扶持房地产业，将房地产发展作为拉动经济增长的主要动力时，其各种政策就会向房地产业倾斜，为房地产发展提供各种便利条件。相反，如果一个国家和地区调整产业结构，限制或压缩房地产业发展，其必然会出台各种限制措施限制它的发展，这就给房地产发展带来风险。
第三，土地使用政策的变化。土地是房地产开发的基础，土地使用政策的变化毫无疑问将对房地产投资产生深远的影响。从《中华人民共和国土地管理法》在1986年2月、1988年12月和1998年8月三易其稿，到2002年国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，再到2004年3月国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，土地政策的每一次变迁都给房地产投资风险带来了不确定性.第四，税收政策的变化。税收政策是国家调节经济的有力手段。有关房地产业税收的增加，房地产企业开发成本就会增加，因而抑制了房地产业的发展，给房地产投资带来风险。
3.7 经营风险经营风险是指房地产企业经营和管理能力的不确定性所带来的风险。它包括决策风险、内部管理风险两个方面。
第一，决策风险。这种风险主要产生于投资方向选择和投资规模选择两个方面。房地产投资者根据自身实力和对市场的判断的不同选择不同的投资方向和投资规模，而不同的投资方向和投资规模将会带来不同的收益，也存在不同的风险。如果方向错误和规模不适度，必然造成投资损失。
第二，内部管理风险.这种风险主要是指由于房地产开发企业管理效率低下、内部控制不力造成的经营管理费用超过预算，或者营销策略不当而造成产品销售期过长或企业信誉损失，以及设计、施工技术和质量监督不力而导致产品滞销等风险。
3.8 财务风险财务风险是指不同的财务管理方式引起的使用贷款的风险。在财务方面的风险因素主要是以下两方面：
第一，融资风险。房地产投资由于投资额大，很少有公司能够依靠自有资金完成所有投资，主要资金都来源于银行贷款。提高资产负债率一方面可以转嫁通货膨胀的风险，另一方面通过财务杠杆的运用可以增加资产所有者的收益，但是财务杠杆的运用是与风险紧密联系在一起的，当借入资本的成本小于资产的收益时，杠杆作用便能房地产投资风险管理增加资本的收益，反之，则减少资本收益。同时，财务杠杆运用也增大了投资者收益的可变性，这种增大的可变性即代表了由财务决策引起的风险。
假设某投资者在市区购买了30000平方米的写字楼拟用于出租经营，购买价格为10000元/平方米，同时按照购买价格4%的比例支付契税、0.5%的比例支付手续费、0.5%的比例支付律师费、0.3%的比例支付其他费用。其中，30%的购房费用和各种税费均由投资者的自有资金支付，70%的购房费用使用商业贷款，贷款期限为15年，年利率为7.5%（假设在还款期内利率不变），按照每年末等额还本付息的方式归还贷款。目前同一商圈内同等类型写字楼出租价格为4.5元/平方米·天，据分析，这一价格在5年内以2%的年增长率上升，从第6年开始保持与第5年相同的价格水平。该写字楼前3年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的经营成本为经营收入的10%，税费为经营收入的17.5%。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息指出均发生在年末，土地使用年限为50年，建设期已使用2年，土地使用年限期止建筑物的残值收入约为其建安造价的50%，该建筑物的建筑造价约为4500元/平方米。投资者的基准收益率为12%。
我们来看一下，项目计算期为50-2=48年，基准收益率为12%。
（1）现金流入写字楼租赁收入：
第1年30000×4.5×30×12×65%÷10000=3159.00（万元）
第2年30000×4.5×1.02×30×12×75%÷10000=3717.90（万元）
第3年30000×4.5×1.022×30×12×85%÷10000=4297.89（万元）
第4年30000×4.5×1.023×30×12×95%÷10000=4899.60（万元）
第5～48年30000×4.5×1.024×30×12×95%÷1000=4997.59（万元）
回收固定资产余值：
第48年4500×30000×50%÷10000=6750.00（万元）
（2）现金流出
自由资金流出=30000×1（30%+4%+0.5%+0.5%+0.3%）=10590.00（万元）
借款还本付息采用等额资金回收的公式计算，计算公式为：
借款还本付息=30000×70%×7.5%÷[1-（1+7.5%）-15]=2379.03（万元）
经营成本=租赁收入×10%
销售税金及附加=租赁收入×17.5%
具体数据如表3-1中所示。
该表格的指标评价：财务内部收益率为12.68%，财务净现值为962.76万元，动态投资回收期为29.53年。
| | | | | | | | 1
| 现金流入
| | | | | | | 1.1
| 租赁收入
| | | | | | | 1.2
| 回收固定资产余值
| | | | | | | 2
| 现金流出
| | | | | | | 2.1
| 自由资金
| | | | | | | 2.2
| 款还本付利息
| | | | | | | 2.3
| 经营成本
| | | | | | | 2.4
| 销售税金及附加
| | | | | | | 3
| 所得税前净现金流量
| | | | | | | 4
| 所得税前净现金流量累计
| | | | | | | 5
| 折现系数
| | | | | | | 6
| 折现净现金流量
| | | | | | | 7
| 折现净现金流量累计
| | | | | | |
（3）净现金流量=现金流入-现金流出
（4）指标计算
①财务净现值。财务净现值为折现净现金流的累计，如现金流量表（表3-1）中所示，财务净现值为962.76万元。
②内部收益率，该项目财务净现值大于零，则其内部收益率一定大于基准收益率，故取13%的折现率进行试算。当折现率为13%时，计算所得的净现值为-454.21，故内部收益率在12%与13%之间，其计算过程如下：内部收益率=12%+[962.76/（962.76+454.21）]%=12.68%
③动态投资回收期。根据表中折现净现金流量累计可以看出，在第29年末，折现净现金流量累计为-64.22万元，第30年末为56.72万元，所以动态投资回收期为：29+64.22/（64.22+56.72）=29.53（年）
（5）结论：以为该项目财务净现值952.76万元＞0，内部收益率12.68%＜12%。
第二，购房者拖欠款风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，也直接影响到房地产投资的收回，从而造成拖欠风险。
3.9 金融风险金融风险是指由于金融活动和金融政策的变化而引起的房地产投资损失的可能性。房地产投资与金融活动密切相关，受金融活动影响大，主要表现在以下凡方面：
第一，通货膨胀风险。通货膨胀风险是指由于物价水平上升导致投资者未来收益减少而形成的风险。当通货膨胀率较高时，通货膨胀将导致未来收益下降，如果房地产投资者将房地产以固定利率的分期付款的方式出售或以固定租金形式长期出租房地产，投资者将承担物价上涨所带来的损失。由于房地产投资资金大、周期长，当物价上涨较快时，投资者面临的通货膨胀风险加大。
第二，利率变化所引起的风险。银行存贷款利率的高低直接影响着房地产投资和房地产业的发展。利率较低时，一方面房地产开发商贷款成本较低，从而降低投资风险：另一方面，消费者会因为存款利率低而乐意借钱消费房地产或者从储蓄转向房地产投资。
第三，金融紧缩和松动引起的风险。90年代初房地产过热和1993年以后一段时间房地产萧条所造成的房地产投资风险，都与中央银行银根松动和紧缩有着密不可分的关系。
第4章房地产投资项目风险应对通过上文的论述了解到在房地产项目投资过程中会面临各种投资风险，因此在房地产项目投资中必须对风险充分了解，对“易发险情”进行认真分析，并根据自身实力估算对风险的承受能力，最大限度地把握与防范风险，以求达到收益最大化的目的，下面我们来看一下主要风险的防范方法。
4.1 财务风险的防范方法一方面防范拖欠风险关键要做好对购买者及担保人（机构）的严格的信用调查。
另一方面防范融资风险要做到：一要对国家和行业的形势和动态要有前瞻性意识，对未来房地产的“大势”有准确的把握；二要把能筹到多少资，什么时间到位及其代价作为项目运作的先决条件全面考虑，而不能先上项目再考虑资金筹措等问题；三要拓展融资梁道，通过并购、资产重组、增资扩股等形式，做大企业资产规模，减少企业股权单一、融资渠道单一带来的风险，减少对银行的依赖性，增强抗风险的能力。
4.2 经营风险的防范方法房地产企业防范经营风险的关键是打造本企业的核心竞争力，这种核心竞争力除了体现在加强企业内部管理、提升经营效率外，更重要的体现在塑造一个成功的房地产企业品牌。房地产品牌具有三大作用：认知作用、增值作用和竞争作用。成功的房地产品牌对开发者、投资者而言，具有强大的投资获益的功效：对消费者而言，可以借此认识企业，增强选择的信心，提升自己判断能力。
如何塑造房地产品牌：
（1）市场定位
准确的市场定位必须遵循以下基本原则：①目标市场规模要足够大并要有较大的发展空间；②目标市场要未被竞争者完全垄断或竟争尚不十分激烈；③企业有条件和能力进入新选定的目标市场。
(2)规划设计
国外的规划设计一般占房地产项目总投资的4%～5%，而我国不少开发商在规划设计方面的投资还不到项目总投资的1%。住房己不仅仅是个遮风避雨的地方，也不仅仅强调它是个私人空间。住房是人们除办公空间、公共空间之外最重要的生活场所。因此，开发商应特别强调规划设计的“人性化”内涵。
（3）质量体系
首先，规划设计质量要能体现可持续发展思想，有一定的超前性和可变性第二，工程质量包括设计、建筑、结构、装修等全部都应是高质A的。第三，要创造一个较好的环境质量，在空间、地表、绿化、建筑布局等方面适当合理还应具各一定的文化品位，创造良好人居环境.第四，配套齐全。交通设施、生活服务设施、文化体育设施以及其它公共设施基本具备。
（4）售后服务
房地产企业的售后服务即物业管理，其质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要。无可挑剔的物业管理要求做到：①服务态度热情；②服务设备完好；③服务技能娴熟；④服务项目齐全；⑤服务方式灵活；⑥服务程序规范；⑦服务收费合理；⑧服务制度健全；⑨服务效率快速。
（5)品牌传播
每一个房地产品牌的内涵是不同的，但都使用某种符合系统进行传播。
4.3 结构性风险的防范方法一是要实现“错位经营”,实施差异化竞争的战略；
二是要创造项目销售的组合优势，以期在一定程度上抵消售价过高的不利，还可实行风险项目（如高档公寓、写字楼）与非风险项目（普通住宅）的混合经营以缓冲或分散风险。
三是对房地产供求市场进行认真分析，避免盲目跟风。
4.4 政策风险的防范方法一是仔细研究和深刻领会国家关于房地产业的各项政策和法律法规，避免因投资决策与政策冲突造成损失；
二是建立与相关政府部门以及政策研究机构交流信息的渠道，保持信息的畅通，尽早了解国家对于房地产业政策和法律法规的变化或提前对国家房地产业政策作出科学的预判；
三是建立应急预案，对国家产业政策、土地政策、税收政策等的变化，及时作出反应，减少损失。
4.5 工程建设风险的防范方法一是对项目的设计方案要经科学论证；二是对项目施工能进行公开招标的一律实行公开招标，杜绝层层转包；三是做好项目的现场调度；四是加强工程质量、进度及造价方面的管理。
4.6 技术风险的防范方法一方面房地产企业必须自己拥有更加专业的技术人员，在项目前期收集并分析大量的数据资料，与设计师一起设计出适合市场、适合消费者有效需求的户型。另一方面开发商必须及时适应市场和消费者的需求推广应用新型建筑材料和高新技术，以跟上未来“智能化楼盘”“智能化小区”的趋势和潮流。
4.7 环境风险的防范方法一个合适的投资环境是房地产投资取得成功的基础和关键。尽管目前从整体上讲，我国房地产投资的地域性差异正在逐步缩小.但具体到某一个投资项目所选择的环境，依然存在着诸多的不确定性，对项目投资依然造成相当的风险。
投资环境包括经济环境、金融市场环境、法律环境、政治环境、文化社会环境等。投资环境不同，影响投资活动及其收益的因素也有较大的差别。为了控制房地产投资风险、提高投资效益，投资者应选择那些收益率相对较高而风险相对较小的投资环境。为此，投资者必须对投资环境进行全面、深入的考察，必要时可向经营投资风险评估业务的专门机构咨询，以利作出合理选择。
第5章 投资项目风险分析应用实例5.1 金鑫花园项目概述金鑫花园是由鑫苑房地产开发有限公司开发的一个独立别墅项目，位于辽宁省凌源市河东镇行政中心区域，紧靠河东镇政府、凌源河东小学和派出所。占地55140平方米，规划总建筑面积24500平方米，规划总户数为70余户，全部由独立别墅组成。由于受人口总量和经济发展水平的限制，别墅市场规模较小。尤其是高端产品（主要是独立别墅）的客户资源较少。项目2006年9月开工，计划2007年6月交付，2006年12月开盘，至2007年1月销售率就达100％，这个项目的成功经验值得我们进行深入分析和借鉴。
在理性的房地产投资决策中，市场研究是一项必不可少的工作，房地产管理决策，也需要以市场信息为基础，投资者面临的市场问题各不相同，所采取的研究方法也不尽相同，每个项目研究的侧重点不尽相同，但研究所遵循的步骤却是基本相同的。
随着国民经济持续快速发展，社会生产力水平继续提高。据统计，凌源2003年全年实现国内生产总值8.48亿元，比上年增长14．5％（按可比价计算），人均国内生产总值由上年的13746元增加到15138元，比上年增长10.12％。2003年河东镇基础设施建设进一步加强。城镇道路交通同步重点规划建设，主干道呈“三横三纵”：“三横”指中央大道、镇区大道和武进大道；“三纵”指青洋路、礼坂路、大明路。镇区主要通过中央大道、大明路、武进大道及青洋路对外联系，并通过乡村公路联系周边农村地区。从全镇消费品市场来看，运行较为稳健。通过增加居民收入、加大市场开拓力度、发展现代营销方式等措施，促进消费市场的稳健运行。在国家和省市有关部门出台的一系列规范房地产市场、鼓励住房消费政策的推动下，近两年凌源房地产市场持续发展，态势较为强劲。尤其突出的凌源南翼地区房地产市场发展呈现供需两旺的活跃局面。河东镇是凌源南翼的工业重镇，房地产业有了快速发展。据相关资料显示，2003年凌源房地产市场物业空置量逐步减少，呈现出供求两旺的局面。凌源房地产市场基本处于平稳、理性的发展阶段。值得注意的是，在2000年以前凌源出现的空置房大多数是配套不全、户型设计不合理、环境较差、建筑质量低的“次类产品”。据调查显示，目前物业规划、配套较差，建筑立面较为陈旧。凌源目前物业以业主购买地皮自行建造为主，整体立面设计、内部空间布局和周边生活配套设施尽显滞后。商品房私自零星搭造，缺乏整体规划、统一开发。目前河东镇别墅市场产品结构较为单一，没有统一规划、成片开发的中高档居住区。预计未来几年中，河东镇改建工程将有续进行，危旧房拆迁量也将迅速增加，将为拉动整个凌源别墅市场需求作出较大的贡献。2003年凌源商品房销售面积，较去年有大幅增长。凌源作为一个工业重镇，别墅市场由于受到人口总量、经济发展水平的影响，市场整体规模偏小。依据相关资料测算，未来几年凌源别墅市场规模将维持在每年2万平方米左右，年新增商品别墅销售量在200套左右。
5.2 金鑫花园敏感性分析投资敏感性是基于投资成本的增加与减少分析而成，详见下表5-1。
| | | | 税前总投资（万元）
| | | | 销售利润（万元）
| | | | 税后利润（万元）
| | | | 投资利润率
| 税前
| | | | 税后
| | | |
敏感性分析表明：当开发投资成本增加10％时，项目利润将减少超过一半，税前利润从1224万元下降为731万元，税后利润从861万元下降为368万元。开发投资成本减少10％时，项目赢利能力大大提高，税前利润由1224万元提高到1718万元，税后利润由731万元提高到1354万元。
5.3 金鑫花园项目投资盈亏平衡分析①销售面积盈亏平衡点=总成本/平均销售单价(1-税率) =49,315,601/2700（1-0.059）=19410㎡（占几乎销售量85.13%）
②销售价格盈亏平衡点=总成本/销售量（1-税率）=49,315,601/22800（1-0.059）=2298元/㎡（占平均销售价格85.13%）
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到19410平方米或平均销售价格达到2298元／平方米时，安全余度为14.87％。项目投资安全系数较好。
5.4 金鑫花园项目概率分析为了更精确地预测该宗地投资的风险程度，下面用决策树来进行计算，详看图5-2。
经计算，数学期望值＝11,610,552(元)
累计概率＝1
计算结果表明，本地块的期望折现净现金收入为5131万元，处于合理盈利水平，而累计概率达到100％，说明其风险程度相对很小。
结
论本文通过以上的分析研究，对房地产项目风险管理提出相应的防范和控制措施。
首先，房地产项目投资是一个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，在开发过程中存在着不确定性，从而不可避免地带有风险。
其次，获得与各种风险有关的可靠的最新信息：主要从政治、社会、经济、法律、自然环境和基础设施环境等方面进行分析。
最后，随着房地产市场的进一步规范化、市场化，市场的竞争也将更加激烈，市场的风险性就更加大。要在这个高风险的房地产市场中立于不败之地，就必须要加强房地产的风险管理，而科学有效的房地产风险分析将会对投资产生有益的作用，也会促进我国房地产业健康、蓬勃的发展。
致
谢首先我要感谢我的指导老师骆珣教授在这次论文写作过程中给予的关心和支持。本论文是在骆老师的悉心指导下完成的，从论文的选题、提纲到初稿直至定稿，每个环节都加以细心指导与帮助，倾注了大量的心血，使我最终能够顺利完成这篇论文。骆老师严谨的治学风范将成为我学习的榜样，在此谨表我深切的敬意和衷心的感谢。
其次，我要感谢所有曾关心和帮助我的老师、同学及朋友们，感谢他们在百忙之中为我提供了大量的论文资料以及相关数据图表。
最后，我要感谢我的家人给予的支持，使我得以全身心的投入到论文的写作当中，同时他们对我的期望和鼓励，也是促使我不断的学习和前进最有力的动力。
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