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自2004年宏观调控以来，房地产开发企业并购频频，2006年再度掀起收购盘整潮：8月3日，万科宣布再次斥资17.66亿吞并南都房产；9月5日，顺驰中国12.8亿“闪电易主”。与此同时，上海实业集团也开始与上海城开集团洽谈，目前双方已初步达成合作意向，不排除上实最终收购上海城开的可能。据传闻，上实还拟并购中华企业。房地产企业正纷纷走向盘整之路……
1、
万科购并南都
万科集团与南都集团简介
万科集团成立于1984年，素有“中国地产领跑者”和“中国房地产第一品牌”之称，曾两次荣获福布斯“全球最佳小企业”称号。万科是中国大陆首批上市公司之一，自上市至今持续保持盈利增长。公司目前业务已扩展到全国19 个城市，成为中国大陆最大的房地产上市企业。公司旗下“四季花城”、“城市花园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱。南都集团成立于1991年，是一家以房地产业、基础设施产业、金融服务业、通讯产品及网络资讯业为主的大型企业集团。公司自1993年进入房地产领域以来，以杭州为中心，以住宅为主体，创建了“南都房产”品牌，先后完成了南都花园、金华国贸大厦、南都城市别墅、南都大厦、南都"天水苑、南都"德加公寓、南都"五环广场、南都"林语别墅等多个项目，获得了杭州及其它周边城市消费者的广泛认可。在此基础上，公司依托“南都房产”核心品牌，以长三角为重点发展区域，又逐步开拓了上海、宁波等多个城市的房地产市场。目前，公司已在杭州、上海、宁波、南京、长沙等地储备了近千公顷的发展用地，用于开发城市住宅、旅游景观物业、商贸科技物业等多元化房地产项目。
购并过程
2005年3月3日，万科与南都集团下属的上海中桥基建（集团）股份有限公司（简称“中桥”）签订协议，万科以人民币现金18.5785
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亿元收购了中桥持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%。18.6 亿的标的额一举创下了国内房地产企业最大宗企业购并案例纪录。万科通过本次合作新增的项目储备超过219万平米，成功打进此前从未进入过的浙江地产市场。
2006年8月3日，万科将再度斥资17.66亿元受让浙江南都集团旗下的南都房产集团有限公司(以下简称南都房产)60%的权益，以及浙江南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。
购并的战略分析
万科
完成长三角布局
此次购并万科一次性获得项目资源269.2万平方米，其中杭州项目174.1万平方米。浙江南都、上海南都、苏州南都大部分在建项目权益被收购，主要在建房产项目有：良渚文化村、逸天广场、九堡地块、威尼斯水城(合作项目)、西湖高尔夫(合作项目)、西湖大道项目(合作项目)。至此，万科长三角布局基本完成。
以低于公开市场价值获得项目
浙江南都评估情况：截至2006年3月31日，浙江南都经审计的净资产值为人民币33857万元；项目评估溢价为人民币258288万元。经协商，浙江南都60%权益的交易价款为122701万元。
上海南都评估情况：截至2006年3月31日，上海南都未经审计的净资产值为人民币35715万元；项目评估溢价为人民币117405万元。经协商，上海南都（含镇江项目）30%权益的交易价款为人民币35371万元。
苏州南都评估情况：截至2006年3月31日，苏州南都未经审计的净资产值为人民币44718万元；资产评估溢价为人民币71159万元。经协商，苏州南都21%权益的交易价款为人民币18494万元。
根据评估报告，涉及本次交易的12 项房地产物业（占地面积636.44 万平方米，已付建安成本12.24亿元）在2006年3月31日之公开市场价值为124.91亿元。本次交易所获取的项目成本较市价低，可进一步提高万科的资产收益水平，成为公司业绩新的增长点。
专业化本土化团队
这次购并使万科在开拓浙江市场的过程中，从一开始就拥有了一支专业的、成熟的本土化团队，并可依托浙江南都多年积累的市场经验和客户资源，获得一个相当有利的起点，为领跑浙江乃至整个长三角市场创造了条件。
南都
巨大的资金缺口
上海南都、镇江润中、镇江润桥、苏州南都、浙江南都有很高的资产负债率，分别为：76%、82%、83%、69%、90%，同时上海南都、浙江南都在06 年第一季的还处于亏损状态，而且两者的应收帐款的总额也处在一个较高的水平，所有这些都导致南都负债融资的困难，同时2004 年南都国内IPO计划夭折，国际投资者撤资致使南都出现较大的资金缺口，无力继续开发，不得不变卖现有项目套现。
优势互补，资源整合
万科企业股份有限公司是目前中国最大的房地产上市公司，有着多元化的融资渠道，良好的品牌形象以及公司治理经验。而这些正是南都所紧缺，通过并购实现优势互补、资源整合，提高自身经营水平以及应对市场竞争与风险的能力，正是南都最明智的选择。
2、
顺驰易主
顺驰和路劲基建简介
顺驰中国控股有限公司成立于1994年，主要从事房地产开发和物业管理，具有国家建设部一级资质。顺驰中国11 年中累计操作房地产项目57 个，销售面积近600 万平方米，累计实现销售收入近300 亿元，迅速发展成为中国房地产行业极具影响力的企业，2004 年更成为业内达到百亿销售规模的企业之一。顺驰中国在北京、上海、天津、武汉、苏州、洛阳等16个城市，拥有700多万平方米的土地储备。
路劲基建有限公司是一家专注投资、发展、经营和管理内地收费路桥的香港上市公司。路劲曾在中国大陆八个省投资管理超过二十个收费公路和桥梁项目，公路总里程约一千一百公里。2004 年，路劲开始涉足中国房地产业务，开发房地产项目总建筑面积达160万平方米。
购并过程
9月5日，香港上市公司路劲基建有限公司(HK.1098)入资顺驰中国控股有限公司的协议正式签订。根据协议，路劲基建将向顺驰中国注入12.8 亿元资金，并于入资完成后持有顺驰中国55%的股权，顺驰中国原股东孙宏斌持有40%的股权，高管层持有5%的股权。其中9亿用于收购顺驰55%的股份，3.8亿用于购买苏州凤凰城地皮权利。
顺驰的危机
其一，管理层危机，两年三换帅。2006年3月17日孙宏斌突然宣布再度出任顺驰中国董事局主席，而仅仅在两年前的2004 年上半年孙宏斌让出董事局主席一职给张桂宗，一年前的2005 年1 月汪浩接替张桂宗为董事局主席。频繁更换管理层不利于公司的稳定，顺驰治理结构、权利制衡结构严重失衡。
其二，战略扩张的危机。2003 年顺驰实施全国化的发展战略，四方攻城掠地，迅速扩张，然而在此过程当中资金链、人才储备的危机就凸现出来。同时顺驰的大本营天津的业绩持续下跌，不得不通过外地项目的资产重组来解决天津的资金问题。
其三，资金链的危机。自2004 年8 月26 日顺驰完成香港联交所上市聆讯之后，上市就杳无音讯，并至今仍无海外上市时间表，同时与摩根私募谈判失败，巨大的资金缺口无法填补，面临着资金链断裂的危机。
其四，利润危机。2002-2004年连续三年销售额增长100%的顺驰，但是净利润率一直不佳。2004年顺驰对外公布毛利润30%左右，但净利润率为9%左右，甚至低于房地产行业的平均水平(10%到12%利润率)。毛利润与净利润的巨大反差主要原因是快速扩张、疯狂圈地带来的高额成本。
思考题：
1、
企业战略与结构的关系是什么？
2、
促使大型房企不断兼并重组的动因有哪些？
专家分析 |
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狗仔卡
发表于 2008-7-13 01:53:22
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发表于 2008-7-16 13:27:58
发表于 2008-9-15 21:33:28
