[教师讲义]李开发：中国房地产业重新洗牌及企业社会责任

徐老师

[replyview]　谢谢主持人，谢谢中国管理大会的组织者，有这样一次关于企业责任的讨论专题，并且我能有机会来这样一个规模盛大的会议演讲。 <br />　　作为一个研究城市经济、研究房地产经济的学者，我是带着一种责任感与使命感,走上这个讲台。我们可以预知的是，中国房地产行业由于前几年形成的巨大泡沫即将重新洗牌，房地产业作为一个消费性行业，变成了房地产开发商、国内外炒家、投机商、暴发户与犯罪分子洗钱、疯狂掠夺广大中低收入阶层财富的工具，由于其极高的回报率又大量吸纳了其它产业的流动资金、挤压其它领域消费，因此对健康发展的国民经济构成巨大威胁，对实现让广大中低收入阶层分享改革成果、实现共同富裕的和谐社会目标是一个严重的伤害。在这样一个重要时期，如何挤压已经形成的巨大泡沫，实现调控的软着陆，如何把建设社会主义和谐社会的历史使命落到实处，如何在兼顾效率之下确保公平，如何在民生发展的基础上抑制正在扩大的贫富悬殊与两极分化，如何制订一个更加符合国情的产业政策来引导企业发展，以适应国内外经济融合与企业兼并浪潮，保障中国经济持续增长与稳定发展，实践以人为本的科学发展观与建设社会主义和谐社会的历史重任。作为政府，作为学者，作为房地产开发商，作为社会大众，都应当重新思考一下企业的社会责任问题。 <br />　　什么是和谐社会，中国的老祖宗从几千年前造字时就有解释。中国字“和”，左边是“禾”是指种粮食；右边是“口”，是指人要吃饭，“谐”，左边是“言”，指人发表言论，右边是“比和白”，“比”是指所有的人。白是要清白、洁白。综合起来，就是人人有饭吃，个个能讲话，干干净净做人，清清白白挣钱。在和谐的条件下，经济才能稳定增长，社会才能平衡发展。 <br />　　第一， 我们为什么要重申企业的社会责任? <br />　　什么是企业的社会责任，就是企业要生产合格的满足社会需求的产品，守法经营，要诚信经营，照章纳税，在追求企业利益时不能损害社会公众利益。由于中国处在经济转型时期，社会主义市场经济体系尚不健全，市场准入、市场竞争和市场交易秩序还很不规范，在这样的情况下，有这样一个行业的众多企业、加上社会的大量投机者，在牟利的动因下面，萌生了种种不负责任的机会主义行为，巧取豪夺，坑蒙拐骗，设圈坐庄，操纵舆论，甚至黑白两道，获得前所未有的暴利。企业社会责任沦丧是社会转型时期的重大问题，也是建设社会主义和谐社会的关键问题。 <br />　　强化企业社会责任在于追求一个健康的企业发展。在社会主义市场经济的今天，追求利润是企业经营的基本目标，但追求利润不能损害社会整体利益。正如马克思当年描述过，“一旦有适当的利润，资本就胆大起来。如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏人间一切法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”马克思的这番话对于那些没有社会责任感的唯利是图的企业与个人来说非常精准的。 <br />　　企业的生存目标在于创造财富，在增进社会的整体利益过程中获得企业合理利益，中国的企业应当很清楚这一点。因为，早在两千多年前，中国的就有公司勇于承担社会责任的光辉例证。 <br />　　这个故事大家并不陌生。公元前627年,秦穆公企图对郑国发起突然袭击，而郑国商人弦高总经理正赶着一群牛到洛阳去卖，行至滑(今河南偃师东南)碰到了秦国的军队，为了替国家排危解难，弦高总经理想出了一个退敌之计：他一面派人赶回去报告郑国国君，一面装扮成郑国的使节挑选了12头肥牛，前往犒劳秦师，他见到秦军主将后说：“我们的国君听说将军率领部队来，特派我送点薄礼来慰劳你们，因为我国处于几个强国之间，不断遭受外来侵略，所以厉兵秣马，边防将士枕戈待旦，你们见了这种情况千万不要介意。”秦军主将听后大吃一惊，认为大军远途奔袭，只有攻其不备才能制胜，既然郑国既已有了充分准备，那就难以取胜了，于是，秦军转而攻打滑，灭滑后回国了。于是，郑国转危为安。郑国的这家企业深知“皮之不存，毛将焉附”的道理，先国家后企业，先社会整体利益后个人利益，至今为人称道，让人们在数千年后，依然明白社会责任的简单而且深刻的道理。 <br />　　第二， 中国房地产市场存在着即将破裂的巨大泡沫，这个泡沫是由房地产企业和国内外投机炒家造成的，一批房地产企业的社会责任缺失损害了社会主义和谐社会的建设。 <br />　　2004年以来，中国的房地产市场进入走火入魔的疯狂阶段，在许多城市，房价每年上升高达20%，有的上升达到30%。在深圳有的楼盘，最大的涨幅是一天上涨10%，在北京，有的楼盘仅2006年5月份一个月涨了10%。让我们感受一下房价暴涨的真实情况：《新京报》2006年4月25日报道，北京市西南三环外的楼盘万年花城，在三个月的时间内经历了房价的飙升奇迹--1月份，销售价格5700元/平方米，3月份达到了6600元/平方米，拟在5月发售的四期均价在7000元/平方米左右。开盘之日，附近的柜员机现金全部取完，银行取现的人流始终排有50人的长队。这就是当时的疯狂的情景。 <br />　　为什么说中国房地产市场存在巨大的泡沫？我认为有以下几个因素。一是价格严重背离价值。商品房的最基本的成本是多少，国务院参事、全国政协常委任玉岭先生在今年1月11日凤凰卫视《一虎一席谈》节目录制现场说，他刚从温州回来，温州合作建房成本清水房地产成本是610元，无非再加上土地出让金用于九通一平的公共基础工程。在北京市郊区，依然有不足2000元的楼盘在售，而且建设得相当漂亮。为什么市中心的房价涨得那么快，有人说城市化，那么90年代城市化进程实际也在进行当中，到北京来的人一点也不比现在少，为什么就价格就没有呈现如此巨大的跳跃性增长呢？在北京立水桥，2005年五一开盘的房子4800元/平米，到2006年10月售价达到了7300元，16个月价格上涨了80%。与当年日本东京、香港房价暴涨时刻完全一样。二是与合理房价的的差距越来越大。合理房价有一定之规，它是城市居民家庭年收入的一定倍数。我国的城市房价大大超过合理界线。联合国的合理房价的指导线3：1，世界银行的合理房价指导线5：1，我国的大城市几乎均超过10：1甚至更多。在北京与上海等大城市的市区，家庭年收入与房价之比，超过15倍，甚至接近20倍，这说明现有的房价根本没有经济支撑。三是房价与房租的差距越来越大。房价大幅度提高，而房租却相对变少，这表明实际效用越来越小，房租是现实市场的反映。四是能买得起房的人越来越少。城市70%到80%的老百姓竭一生工作的收入买不起一套住房，这说明房价远远脱离经济基础。五是历史的借鉴；日本从房价与家庭年收入比从12：1时跌落，丢失了的10年，政府再怎么干预也没有用。在香港，房价下跌时处在房价与家庭年收入比11的位置上，整个下落期间持续6年之久，经济一片低迷，房价比峰期下跌了70%。六是泡沫化的房价有个不健全的房贷体系。一房多售、虚假按揭，内外勾结，多头贷款，银行体系的不健全直接助涨了房地产泡沫，形成了房价暴涨的巨大的黑洞。 <br />　　第三， 中国的房地产业五毒俱全，是时下最大的黑市。 <br />　　它的典型特征是：一头联着暴利，一头联着腐败，一头联着坑蒙拐骗，一头联着社会事件，一头联着畸形发展。 <br />　　所谓一头联着暴利，我们用具体事实来说明。许多开发商们口口声声说自己的利润只有不到8%，但是实际情况怎么样的呢？财政部检查的39家房地产开发企业，会计报表反映的平均销售利润率仅为12.2％，而实际利润率高达26.79％，瞒报了120%，这是指在帐上可查的情况下达到了26.79%，强烈的偷漏税动机使我们在市场经济如此活跃的今天，增加成本易如反掌的今天，能够感受到开发商的实际利润比这个数还要高得多得多。2005年9月，新华社报道福州审计局的审计，大多数开发商的利润60-90%。前不久刚刚揭晓的温州合作建房，又使我们获得了一个可靠的比较。新华社温州2006年11月16日的消息，温州市个人合作建房项目以1亿多元的价格拿到了温州市政府挂牌出让的地块。因为是集资建房，钱是大家拿出来的，就必需把资金使用情况向投资者作公开说明，数据十分可信。地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，周边开发商楼盘每平方米1万元左右，开发商的利润率高达88％。较之于财政部查出的实际利润率暴涨了3倍多。 <br />　　一头联着腐败贿赂，是社会腐败事件的重灾区。从最近的房地产领域反腐败过程中，暴露出来的有南京市原市委书记王武龙、上海市委书记陈良宇、青岛市委书记杜世成等，去年6月份，进入媒体曝光的腐败案例中，就有天津市检察长李宝金、安徽省副省长何闽旭，福州市国土局局长王炳毅，福州苍山区土地局局长李仲，仓山区区委书记张森兴等。腐败的原因是房地产开发过程中权钱交易。虽然官员腐败变质，但开发商从中行贿犯罪亦难辞其咎。房价的连番上涨，与腐败成本有关，难怪暴利得到一些腐败官员的高声支持。前不久刚倒下去的青岛市委书记杜世成竟然用高房价是城市形象的荒唐论调为房价助涨服务。 <br />　　一位纪检官员的文章中写道，房地产开发商在大规模的城市建设中腐蚀当地政府领导已不是什么秘密。而且，他们的手段通常有三种：一是以现金买权，按比例提成。在开发中，开发商的利润越高，手握重权的腐败官员得到的黑金也越多。甚至有开发商按比例将黑金存到海外银行，或替其买下海外房产，使有关部门在境内难以察觉。然后，他们就合谋压低土地出让金，压低被拆迁人的赔偿金。二是以暗股相诱，以长期利益回报。针对反腐形势紧迫的现实，一些领导不敢马上拿钱，而是采取与开发商“交朋友”的形式，谋求长期利益。有的拐几个弯再将利益送到领导者手里，还有的则作出种种许诺。三是打法纪“擦边球”，搞“肉弹”进攻。一些开发商为腐蚀某些领导干部，什么花招都想得出来。比如，一边用“银弹”，一边用“肉弹”，直到把贪官攻下马为止。 <br />　　一头联着坑蒙拐骗，案例层出不穷。 <br />　　近几年来，房地产业纠纷不断，骗钱、骗贷花招迭出。上海的世茂滨江花园的曲沪平事件，一个人按揭91套豪宅，92笔贷款全部涉嫌借用他人身份证造假，其中一笔买入价2400万元房子评估给银行变成一亿元，成功从银行套得贷款7000万元，中国工商银行上海外高桥保税区支行向姚康达一人发放住房贷款7141万元，用于购买128套住房炒作房地产。北京森豪公寓案，开发商骗贷199笔，涉及公寓房273套，资金6.5亿元，在重庆，有开发商勾结市房地产交易所受理员采取伪造证件的办法，将房屋多次重复出售按揭贷款，有的一套房子最多卖了九次。依本人见解，这仅仅是冰山一角。损害业主利益事件则更多，有的小区上百户业主房屋面积平均缩水10%。有的开发商在购房指南等广告中，许诺小区“绿化率超过40%”，而当购房者入住时，才发现只有3棵树，有的是原来的绿地变成了新楼盘，开发商赚了更多的钱，业主的权益受到多重侵害。 <br />　　一头联着众多的社会事件。开发商为了获得低价土地，买通腐败官员，用极低价拆迁赶走原有居民。野蛮拆迁造成人身伤害的事件时有耳闻。甚至有开发商雇人深夜闯入居民家中，将睡梦中的业主捆绑起来，强行抬到院里，然后用推土机将房屋推倒，家里的生活用品全部被埋在废墟中。有的开发商出巨款雇凶打伤居民。近几年来，因拆迁没有达成协议而造成的群体事件时有增加。 <br />　　如果说政府强制民众拆迁是纯粹出于公心、为了当地市政建设发展的话则另当别论，严重的是，有一些腐败官借着“经营城市”的口号，行权钱交易之实。在开发商的强力进攻下，他们手中的权力已经被腐蚀和收买。开发商举着“公共利益”的旗帜大肆压低被拆迁者的房屋赔偿价格，大肆侵犯人民群众的合法财产。这种肆无忌惮的掠夺行为，导致了群众与野蛮拆迁行为的激烈抗争。成了近几年来国家执法部门持续不断的处理热点之一。 <br />　　一头联着城市的畸形发展。在许多城市，开发商为了获得巨大利润，千方百计搞定相关官员，使现有的城市规划一改再改，致使一些城市建筑杂乱无章，城市形象五官不正。有的为了在街道两边增加开发面积，千方百计增加楼盘，把本来只有一个最多建2栋楼的土地改成4栋楼，有的在甚至是交通已经严重拥挤的路口建设了多栋20甚至30层的写字楼，在每栋楼可容纳上百个公司的情况下，大量的人流与车流使交通更加堵塞。有的，想方设法把建筑红线外移，建设的楼盘几乎接近路牙。有的在临近街道的地方，建设高层建筑，对市区街道景观视觉形成巨大的压抑。有的在文物与古建筑周边，建设高层建筑物，严重损毁文物与建筑的周边环境。更多的是小区绿地不达标，原有的绿化面积变成了开发商牟利的新楼盘。这类情况在城市建设中屡见不鲜。 <br />　　第四、中国的房地产业面临一场风暴，房价下降的回归理性的通道已经完全洞开。 <br />　　近三年来，党和政府为建设社会主义和谐社会，作出了巨大的努力。去年下半年以来，党和政府针对房地产领域腐败成风的问题，已经连出重拳，贪腐官员闻风丧胆。近两个月，政府在金融政策、土地政策、税收政策方面都出台了新的措施进行调控。即将开征的土地增值税对控制开发商的暴利构成沉重打击。预计在今年两会期间将有更多的议案涉及房地产，在两会后将有更有效的措施挤压房地产的泡沫，狠刹房地产的暴利之风。 <br />　　同时，各级地方政府将重申改善民生为第一要务的住房政策，从助涨房价的迷途中知返。让广大普通百姓能拥有一套住房成为政府施政目标之一。青岛市提出住房建设要改善民生、共享发展，明确提出普通商品住房销售价格低于去年。这是贯彻党和政府以人为本的科学发展观、建设社会主义和谐社会的实际举措，这一举措将为全国地方政府争相效仿。政府有可能借鉴新加坡与香港住房制度，在今年成立的保障性住房建设部门，制订合符国情的保障性住房制度，让占社会大多数的基本群众享有住房保障。 <br />　　我们认为：今年将会有10项重大措施调控楼市，释放房地产泡沫，打通房价回归理性的下降通道。它们分别是： <br />　　1、进一步提高存款准备金与加息。一个星期前的1月15日，央行已经上调法定存款准备金率0.5个百分点。将冻结银行流动贷款总量约1600亿元，从去年6月以来四次提高准备金率，共有6300亿资金退出流通。有可能在第二季度进一步提高准备金，紧缩贷款规模。另一方面，央行有可能再次加息，抑制贷款行为，挤压房地产泡沫。 <br />　　2、央行将组织全面清查房地产贷款，排查问题，重申制度。多家银行合作联手，严厉打击虚假按揭、一人多贷、一房多贷、多家银行向一人反复放贷等问题，贷款审查力度将持续加大，将会有一批炒房的开发商与投机炒房者被迫降价抛房套现。 <br />　　3、提高新建楼盘预售条件，打击那些资金来源不足、空手套白狼的开发商。这一群体为数不少，通过关系低价获得土地，并未交齐土地出让金，又通过建筑企业垫资，最后提前通过预售的办法获得购房者资金来完成房地产开发。目前的措施是不封顶不开放按揭预售，估计今年还有更新措施出台。近年来许多开发商疯狂囤地，已经支付了一定的土地出让金，现在已经处在资金链严重危机的企业预计占开发商数量的50%。近几个月来宁卖项目不降房价的开发商有增无减，上海地区出现的开发商不降价联盟不过是一种有气无力的“回光返照”。当一批小开发商开始放水降价时，房价将顺利入下降通道，降价大流即将开始。 <br />　　4、显著增加经济适用房与廉租房的供应量。预计通过今年的两会的讨论与提议，鉴于多年来这类住房的数量至少且分配不公，今年多数城市的经济适用房供应数量将能在原有基础有较大提升，达到占总量的6%以上，个别的可达10%以上，以弥补欠帐。廉租房将可能由原来的1%上升到3-5%，保证城市低收入人群与外来就业人口的需要。 <br />　　5、打击通过买房洗钱的行为。腐败分子通过买房进行洗钱行为是全社会千夫所指，也是建设和谐社会的大忌。以北京为例，有数据显示，有35%的商品房被外地人购买。这些购房人中，一次性付款占54.3%。并且是现金支付为主。据分析，这类买家的资金来很有可能是腐败资金或有问题资金。很显然，携带数十万甚至上百万现金是极不安全的行为，通过银行帐户转帐的安全方法弃之不用无法是为了查验无据罢了。打击腐败洗钱行为目前有可能涉及10-15%的购房户，没收房屋或补交所得税将为国家带来大笔财政收入。虽然阻力比较大，加之腐败资金用假名购房等原因导致排查困难，但是如果通过鼓励检举揭发并且给予重奖的办法可以使绝大部分洗钱的腐败资金回归国库，造福人民。 <br />　　6、开征物业税。有开发商预计开征物业税会造成房价下跌25%。预计今年五月前物业税相关条款将会正式公布，今年年底前开征。虽然阻力巨大，但是在中央政府严厉问责制面前，相关部门会将物业税推向前台。由于利益集团的抵触，物业税的力度可能有所减轻，但依然对炒房者与持有大户型的房屋所有者构成较大压力。现在多种说法不一。笔者预计，所有房产持有人都要缴税，但可依人口数扣减。如果建设部的小康住房标准即人均35平方米为扣减数量的话，4口之家140平方米以内可不用交税。开征物业税必须在全面普查房屋购买的情况下才能计征。开征物业税将打击投机行为，可能会使15%左右的购买者退出行列。例如，北京有10%的居民拥有第2套住房，估计其中约有20万户有第3套以上住房，不排除有少数人炒作多套住房。不过笔者建议，法不禁止皆自由，管理者应避免不教而诛，可对以往的投机炒房者给予半年以上的宽限期，并减交转让税，促进住房流入真实居住者手中。如果物业税在10月份实施，笔者建议，超出部分的年税率不能超过相应面积商品房价值的3%，对过去已经拥有多套房产者其计征时间延期到2008年7月1日后，对新购房者则及时开征。 <br />　　7、全面开放单位建房。这一条是人心所向，也是大势所趋。广州市已开先河。这也是前两年许多人大代表政协委员一致的建议，单位用自有土地建房，符合规划、符合土地用途，这将为一批住房需求者带来福音。预计未来将有10%左右的购买者通过此种方式圆自己的住房梦。 <br />　　8、政府出台相关规定规范集资合作建房。目前的合作建房缺乏管理，不容于现有的房地产开发规定。但集资合作建房是民心所向，也得到了社会广大中低收入阶层的衷心拥护。政府将在两会之后，将议案交办有关部委，有可能今年下半年出台，预计今后数年，将有3-5%的用户通过此种方式解决住房问题。 <br />　　9、政府将出台相关政策打击投机炒房行为。一是为外地不在本市工作投资房产者设限，比如，征税。税率达20%甚至更多。出售牟利的增值部分征税，对房屋出租收入征税。这一内容将会借鉴韩国的调控措施。韩国的住房转让增值的相应税率为50%，中国的许多情况与韩国相似，因此没有理由降得更多。 <br />　　10、全面清查房地产开发商囤积土地的行为。许多城市过去已经闲置了大量土地，此次有望全面开工建设，增加商品房上市数量，有利于降低房价。 <br />　　房价有节制的缓慢下降是和谐社会的一场胜利，实现房价合理回归是经济持续发展的重要保证。只要房价回落过程中，银行的资金没有较大的损失，这就是可以承受的力度。 <br />　　广大民众要相信党和政府建设社会主义和谐社会的坚定信心。关于90平方米户型讨论稿历经半年讨论，但公布一天就断然取消、两年前就进入研究、虽然利益集团反复阻挠、但于今年2月1号终于开征的土地增值税出台，说明了相关部门住房建设方面的认识已经统一到和谐社会的大思路中来。民心所向、关爱民生是和谐社会的基石。政府可以调控相关政策，使房价回归，尽可能避免过大的起落，但是阵痛一定会有。近几年来，中国那么多地产商跑步进入亿万富豪的行列，在百名前列富豪中已经达到45%左右，本来就说明房地产业出现了多么沉重的问题。通过手术性开刀、放清脓泡，消炎止痛，才有可能回归健康与理性的轨道。任何为房地产价格不能回归辩解的理由都是荒谬的。如果我们不能自己出手，等到经济规律出手时，所有的损失将难以控制。 <br />　　五，房地产开发商应当负起相应的社会责任，改弦更张，回归理性发展轨道。 <br />　　毋须讳言，今后的一两年中，将会有一批开发商出让项目或降价脱手，从而退出开发商行列。有些利欲熏心、扩张过快的开发商将会成为破产户，血本无归。外国有句名言，上帝要它灭亡，先让它疯狂。近几年来房市大鳄几成人民公敌，不择手段的致富，暴富从来就是危险的。随着追究腐败问题，有的开发商要进班房，那些偷漏税数以千万的开发商如果不被追究，将会为人民所不容。尽管开发商有强大的利益博弈能力，但相关执法人员在全国人民雪亮的眼睛面前，任何徇私舞弊、蒙混过关或施以援手都是不可能的。正确的办法是，认清建设和谐社会的大势所趋，理清发展思路，洗心革面，重新回到正确的发展道路上来。 <br />　　第一， 要确立社会公德原则，认清企业的社会责任。要深入学习党中央国务院关于以人为本的科学发展观与建设社会主义和谐社会的理论，学习和领会胡总书记提出的以“八荣八耻”为主要内容的社会主义荣辱观，理解中国经济从粗放型经济向集约型经济的转变，理解中国经济从效率优先兼顾公平到公平优先兼顾效率的转变，清楚地识别什么是真善美、什么是假恶丑，应当坚持和提倡什么、反对和抵制什么，为房地产开发商判断行为得失、作出道德选择提供了基本的价值准则和行为规范。 <br />　　第二， 要确立诚信经营原则，回归理性，取信于大众。要彻底清理那种由于部分开发商为获取利润不择手段、做假广告、做假宣传，虚假销售、虚假按揭及坑蒙拐骗的行为带来的问题，开发商要从诚信做起，重新树立自己的形象。 <br />　　第三， 要确立守法办事原则，依法开展商务活动。坚持在业务活动中不违规，不逾法，不越轨，不偷税漏税，做共和国的好公民。 <br />　　第四， 确立合理利润原则，打破垄断联盟或变相垄断。垄断或结成不降价联盟，从法理上讲是非法的，从市场经济体制建设方面的违规的，从实践上看也是和建设和谐社会的大政策相抵触的。要改弦易辙，回到精细管理、合理利润的长久发展的道路上来。 <br />　　第五， 要确立和谐发展原则，建设均衡、配套、环境优美、生活舒适、出行方便的城市住宅区。开发商要深入研究城市规划，开发功能齐备的住宅小区，提供性价比合适、质量优良的住宅产品。 <br />　　第六， 要确立社会公众利益原则，积极参与社会公益活动，努力回报社会。企业家为社会提供了智慧与创造，社会为企业家提供了平台。企业家要摆正自己的位置，在实现企业发展的同时，主动承担社会责任，为缩小贫富悬殊、推动共同发展方面积极施以援手。在和谐社会的大家庭得到发展的同时，房地产开发商才会获得更加长久的丰硕的回报！ <br />　　谢谢大家！[/replyview] <p></p>

gang941

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