【课件分享】清华大学教授李稻葵丨2016年中房地产投资将回暖
【课件分享】清华大学教授李稻葵丨2016年中房地产投资将回暖
李稻葵：尊敬的各位来宾,大家都是拼搏在第一线的企业家，尤其很多是中小企业的掌门人，大家比较困惑，为什么困惑呢？大家感觉寒冬已经到来了，还要走多久，才能有温暖，才能有春天？高层在十八届五中全会上讲到，6.5%是十三五期间增长底线，大伙儿听起来：6.5%，比6.9%还要低0.4%，现在已经够寒冷了，这0.4%怎么过？这个温度计还要往下走，怎么办？大家对这个问题非常关注。
我是这么看这个问题的，首先中国经济目前的困难的确是有目共睹，尤其是在相对比较传统的行业拼搏的企业家，6.9%已经觉得很难受了，6.5%可能感觉会更加痛苦。尤其是钢铁、水泥、发电、有色等行业，大部分都是日子不好过。
我们想一想原因何在？为什么现在的传统企业不景气？非常流行的说法，是说我们产能过剩，这个说法永远没错，这个说法跟经济不景气，在我看来几乎是同一句话的重复。产能过剩就好像我们都吃饱了，桌子上剩下的饭不想吃。所以我倒觉得产能过剩这个事可以说，但是不能作为原因。如果仅仅停留在产能过剩上这个层面的话，显然是不对的。
追问一下，为什么产能过剩？为什么传统行业现在日子不好过？再看看数据，很简单，我们对产能的需求现在是放缓的：固定资产投资今年1到9月份降到10%左右，这个数据一年多前还是13%，再往前15%，四五年前是20%左右，固定资产投资能够占到GDP的45%左右，这是大头。所以产能过剩的一个直接原因是固定资产投资增速放缓。
那么再追问一下，为什么固定资产投资增速放缓吗？原因又是比较清晰，两件事导致固定资产投资增速放缓。第一房地产的投资开发速度是逐月下降的，已经下降了近两年，最近数字降到3%、4%，房地产能够占到整个固定资产投资20%，所以固定资产投资增速下降毫不奇怪。第二个原因占到固定资产投资15%左右的基础建设投资也在放缓。很多新开工的项目增长速度下降到了5%，比整个的在建项目增速还要慢，这预示着整个固定资产投资的增速在未来一两个月内比较难以扭转，增速很难再往上走。
继续追问，为什么房地产增速，投资开发的速度下降？为什么基础设施建设增速下降？咱们一层层往下问，问清楚问题之后再来分析，才能够预测，这是思路。房地产的投资开发力度增速下降很好理解，那就是到目前为止我们的房地产存量还是比较高的，不光是商业，还有住宅。但是存量比较高这个事情，现在已经基本上我们看到“底”了，就全国范围来看房地产的销售量、销售面积，还有价格都在往上走，从今年5月份开始逐月增速在上升，价格和销量在往上走。预计再过一到两个季度房地产投资开发就应该开始回升了。
为什么房地产出现这个情况呢？为什么房地产的价格和销量在5月份以来逐步上升呢？背后的原因是中国经济的经济地理格局在发生变化，就是我们头脑里传统的中国经济版图在发生变化。很多地区的确是不景气，比如东北地区不景气，但是中部地区，大型城市、超大型城市房地产仍然非常红火，北京、上海、深圳不说了，仅深圳今年1到9月份房价上升了30%。那么中部地区，合肥、长沙、武汉，包括稍微西部一点的成都，这一带的房地产都在回暖。这是因为人口和经济活动在中部地区逐步聚集。
人口在向南方，向温带、向暖和地方聚集。而东北正好形成一个对比，东北现在大量人口往外移，尤其是高收入人群都跑到三亚、海南，这方面我们都有体会。
此时此刻中国的经济地理在发生变化，带动着房地产新的一轮变迁，人一移动，马上跟着就买房子移动。所以，我估计固定资产投资中的房地产开发，在明年的一季度或者是年中(二季度末)应该会上升，这是房地产投资。
基础设施投资为什么现在下降比较快呢？这个里面也有一个深刻原因。我认为深刻的原因是政府正在转型，地方领导正在转型。像过去那样招商引资，开放土地，建工业园，借款搞土地开发，一个晚上搞三四次晚宴，跟各种企业家来谈投资，这个时代过去了。这种做法可能会引发社会的矛盾，可能会引发不正当的政企关系。所以新的政企关系没有建立起来，旧的、传统的靠参加各种活动，搞典礼、晚宴、招商引资，旧的方式又不能重复，这就是形成了目前的尴尬。所以固定资产投资，尤其是基础设施建设投资跟进的比较慢。
到此为止，我想我已按照这个逻辑关系一步一步地抽丝剥茧，从产能过剩一直分析到根本的原因。
那么明、后年会怎么样，我觉得有一种可能就是在十三五规划启动的这一年，方方面面、上上下下在进行各种各样的改革，因此地方官员的行为会有所匡正，固定资产投资的速度有所恢复。为什么这么讲？因为十三五规划的第一年，虽然说增速的保底是6.5%，但是最后的奋斗目标不能定在6.5%，6.5%太悬了，那是基数。所以我的理解在未来这一两年，中央政府还会采取各种各样的措施，调动地方各方面的积极因素，加快固定资产投资的速度。所以明年的增速可能是前低后高，比今年整体上讲可能略低一点。今年我们的预测是6.8%，因为第四季度可能还会低一点，比三季度还低一点，明年略有下降，可能是6.7%左右，这是目前的预测。
各种各样措施能够到位的话，2017年经济增速能够再上升一些，能够回到6.9%甚至更高，这就是我对短期的一个分析。
那么再往远看一点，中国经济到底还有没有增长潜力，中国经济是不是已经从此告别了7时代了呢？这是我最近在反复研究思考的一个问题。我的观点是，我们还没有告别7%增长速度的时代，7%的时代并没有离我们远去，还会回来。根本原因是中国经济目前的发展水平还非常低，我们的人均GDP还是世界上领先国家比如美国的20%，这个都是按照购买力评价计算的，如果按照目前人民币(6.3626, 0.0098, 0.15%)汇率算的话，那还要更低，我们只是美国人20%的发展水平，我们还有巨大的赶超空间。
我想最后再重复一遍，宏观的环境短期内有可能有一定的恢复，但并不是说回到10%，我只是说回到7%，但是各位企业家，你们等不起，就算回到了7%，很多企业可能也搭不上这个便车，7%跟10%差远了。所以每一家企业必须开动脑筋，找到新增长点，必须要搞创新，不能抱着自己的产业不放。
苹果也一样，苹果最开始是做电脑的，后来转型搞音乐，当时我在美国，我说这个苹果真是不像话，不务正业——做音乐能赚多少钱呢？果真，他搞音乐搞起来了，又从音乐转向手机，乔布斯是不断转型的，从生产台式电脑到生产放音乐的播放机，到生产手机，也是跨度很大的。但是万变不离其宗，就是创新，就是利用他的工程师、设计团队、营销团队的创新能力，不断给自己寻找新增长点。谷歌[微博]更是如此，从此做地图，做搜寻器，后来又做到了邮箱，后来又做了日立，搞商业服务，现在开始搞汽车了。
所以我想通过这些例子告诉大家，必须转型，企业必须转型，你的核心竞争力实际上是不断创新的能力，这件事如果抓不住的话，我想任何的企业都不可能做成。
提问：刚才您提到美元加息的问题，现在大家都在讨论美国是不是真的要加息，也喊了一年半。第一您认为美国是不是确实要加息，第二如果加息，对中国资本市场有多大影响？谢谢。
李稻葵：加息这件事跟中国有巨大的因果关系，中国既是美国加息受影响的经济体，更是美国加不加息一个重要的考量因素，在因在果我们都有因素在。今年8月27号，我参加了美联储每年一度的年会，在一个国家公园，那个会实际上是世界型的货币政策讨论会，日本、印度、英国、巴西，几乎所有国家央行[微博]的人都去了。
在这个会上，开始我也不明白，提前几个月要请我去，说是午餐会你来讲一讲，你就讲讲最新的中国经济话题。我说这个搞错了，应该请人讲欧洲，欧洲是充满不确定性的地区。结果到了以后，他们跟我讲中国太重要了，6月12号股市一跌，全球金融市场都有反应。我实事求是讲，第一中国的确有困难，不能指望中国经济增速短期内回到8%，很难回去。第二，办法还是有的，工具还是有的，财政上很多地方还是有盈余的，尽管中央财政2.4%财政赤字，实际上有很多存量，很多国有企业是赚钱的，银行现在帐面上应该有很多利润，所以办法是有的。
随后，五大央行行长上台开始做讨论，所有的总结里面都讲一条：来自于中国的各种各样不确定性仍然是巨大的，因此隐含着世界经济现在恢复还不够稳定。到了9月17号，美联储开会维持利率不变，再过几星期，我们看到他们的会议记录，里面反复讲中国因素，所以从这个故事里面，现在美元不加息有一个重要考量是世界经济不稳定，其中有一个因素是中国经济，所以我的判断未来这两个月加息的可能性还是比较小的。那么明年上半年有没有可能加息呢？加息的可能性比较大。
最近碰到一个搞宏观对冲基金的华尔街投资者，天天看宏观数据，天天观察股市的走势。我跟他仔细探讨，我说你认为美联储会不会加息？咱们先不谈应不应该加息？他说我仔细研究了，美国明年1月份，美联储会换届，会换三个人，三个下，三个上，三个新上的人都是鹰派，要加息，形势变了。所以他这个说法我认为可能靠谱，他们不是随便说着玩的。所以我挺相信他说的，明年上半年有可能会加息。
对中国经济有什么影响？有两个影响，第一个影响是周边的贸易伙伴，他们会受影响，比如说智利、秘鲁、新西兰、澳大利亚，还有东南亚，他们或多或少会受影响。第二个影响更大一些，这里面充满不确定性，如果到明年一季度，如果明年在美元加息的时候，我们的经济数据、宏观形势仍然有下滑的迹象，还没有稳定下来，那么这个时候我相信在资本市场上会有资金出走的压力。如果资金跟风跑了，我们的货币政策或多或少会受到影响，本来可能想适当降息，这些政策短期来看要暂缓。所以这就是我认为加息对我们产生的两个因素。
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